나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8672 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-28 유현빌리지 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8672 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-28 유현빌리지 제5층 제502호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8672 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-28 유현빌리지 제5층 제502호 | 감정가: 264,000,000원 | 최저가: 168,960,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8672 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-28 유현빌리지 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 264,000,000원

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적: 21.03㎡ (약 6.36평)

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 물건 상세 현황 분석

2.1. 위치 및 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신월초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교, 소규모 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

대중교통으로 노선버스정류장이 인근에 소재하고, 지하철 5호선 화곡역 등이 위치하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남서측 및 북동측으로 지적도상 폭 약 4m 정도의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 상태는 인접도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물 부지로 이용 중입니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호입니다.

외벽은 석재타일 붙임으로 마감되었고, 창호는 새시창호입니다.

이용 상태는 건축물현황도상 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있어 주거 편의성은 양호합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매 구분이 부동산 강제 경매인 점을 고려할 때, 채무 관계에 의한 강제집행 절차입니다.

공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 리스크)

본건은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다.

이는 낙찰자가 추후 임차보증금반환채무를 추가로 부담할 가능성을 차단하는 긍정적인 조건일 수 있지만, 매각 조건을 면밀히 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

임대차 관계는 미상입니다.

3.3. 법규상 제한 사항

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 이는 주거 환경 보호를 위한 용도 지역입니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 존재합니다.

이러한 제한은 건축물의 높이나 용도 변경에 영향을 미칠 수 있으므로 사전에 강서구청 및 관계 기관을 통해 정확한 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석, 생활 정보 및 혐오 시설 여부

4.1. 상권 및 생활 환경

주변은 다세대, 단독주택 위주의 주거 밀집 지역으로, 신월초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

생활 편의 시설인 소규모 공원 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다.

지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 보통 수준으로 확보됩니다.

4.2. 혐오 시설 분석

주어진 자료 및 현장 외 지도 서비스 검색 결과, 본건 소재지 인근에 대형 혐오 시설(쓰레기 처리장, 화장장, 변전소 등)은 구체적으로 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 지역이 노후 주택과 신축 주택이 혼재된 다세대 밀집 지역인 만큼, 현장 답사를 통해 주차 환경, 소음 발생 여부 등 미시적인 주거 환경을 직접 확인할 것을 권장합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 다세대주택(도시형생활주택)으로, 신월초등학교 인근의 안정된 주거 지역에 위치합니다.

전용 면적이 약 10평으로 1~2인 가구에 적합하며, 감정가 2억 6천 4백만 원은 주변 시세를 감안하여 적절성을 판단해야 합니다.

가장 큰 특징이자 리스크 관리 포인트는 임차권 승계인(주택도시보증공사)의 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각이라는 점입니다.

낙찰자가 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 추가로 인수할 위험을 줄일 수 있으나, 매각 조건을 정확히 이해하고 입찰해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

실수요 관점: 5호선 화곡역을 이용 가능한 지역으로, 인근에 초등학교가 있어 학군 및 대중교통 이용 편의성이 보통 이상입니다.

투자 관점: 제2종일반주거지역(7층이하) 내 소형 다세대주택으로, 향후 부동산 시장 상황에 따라 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

저층이 아닌 5층에 위치하며 승강기가 설치되어 있어, 다세대주택의 단점인 계단 이용 불편함을 해소했습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계