나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9113 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9113 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9113 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제3층 제303호 | 감정가: 308,000,000원 | 최저가: 246,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건개요 및 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경9113 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건이며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

감정가는 308,000,000원으로 책정되었습니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제3층 제303호이며, 2020년 09월 16일에 사용승인된 지상 6층 건물 내 제3층에 위치한 다세대주택 (도시형생활주택)입니다.

전용면적 및 대지권 현황은 다음과 같습니다.

토지면적 (대지권): 19.95제곱미터 (약 6.04평)

건물면적 (전용면적): 29.36제곱미터 (약 8.88평)

소유자 및 채무자는 허OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건 분석

위치 및 교통 상황

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 북서측 인근에 위치하며, 화곡역까지는 도보로 약 10분 내외로 이동 가능한 역세권에 해당합니다.

인근에 노선버스정류장도 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성도 보통 수준입니다.

주변 환경

주변은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

본건은 정방형 토지 위에 건축된 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

법적 제한 사항

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 공항 시설법에 따른 수평표면구역 및 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있어 고도 제한을 받는 지역입니다. 또한 과밀억제권역에 속해 있습니다. 이는 재건축/개발 시 제한사항으로 작용할 수 있으나, 현 이용상태(주거)에는 큰 문제가 없습니다.

2. 권리분석

2.1. 매각대상 및 감정가

매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다. 감정가 308,000,000원입니다.

2.2. 임차인 현황 및 특이사항 (매우 중요)

본 물건 등기사항전부증명서상에는 임차보증금 285,000,000원의 주택임차권등기(2022.12.05.)가 존재하여 낙찰자가 인수할 권리의 존재 여부를 확인해야 합니다.

그러나, 본 사건의 가장 중요한 특이사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건"으로 매각이 진행된다는 점입니다.

이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금 잔액에 대해 임차권자(HUG)가 권리를 포기하는 조건이므로, *이 조건이 유지될 경우* 낙찰자는 미배당 임차보증금에 대한 부담을 지지 않을 가능성이 높습니다. 입찰 전 반드시 법원에 매각조건을 재확인해야 하는 핵심 사항입니다.

2.3. 권리 분석 종합의견

매각조건에 따라 임차보증금 인수 위험이 해소될 수 있는 매우 유리한 조건의 물건입니다. 따라서 권리상의 큰 하자는 없을 것으로 보이나, **입찰자는 해당 '임차보증금반환청구권 포기' 조건이 현재까지 유효한지 여부를 법원을 통해 최종적으로 확인해야 합니다.**

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 및 편의시설

화곡역세권 주변의 주거 지역으로, 인근에 편의점, 재래시장, 식자재마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 편리함을 제공합니다.

주변은 다세대, 단독주택이 밀집한 주거 밀집지역으로 안정적인 생활권을 형성하고 있습니다.

3.2. 교육 및 기타 시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 일정 부분 보호받고 있습니다. (강서교육지원청에 확인 요망)

혐오시설 분석: 소재지 주변 검색 결과, 대규모의 기피시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 환경으로 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 매각조건의 이해

앞서 강조된 바와 같이, "임차보증금반환청구권 포기 조건"이 본 물건 투자의 핵심입니다. 만약 이 조건이 어떠한 사유로 인해 변경되거나 취소될 경우, 낙찰자가 임차보증금 일부(285,000,000원 중 미배당금)를 인수할 위험이 발생하므로, 입찰 전 반드시 이 조건을 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

4.2. 부동산 시장 위험

다세대주택 밀집 지역의 특성상, 빌라/다세대 시장의 공급 과잉 및 전세사기 여파 등으로 인한 주택 가치 하락 및 전세 보증금 미반환 위험은 일반적인 리스크로 존재합니다.

4.3. 내부 확인의 어려움

일반적으로 경매 물건은 내부 확인이 어렵습니다. 실거주 또는 임대 시 내부 상태(수리 필요성, 노후도 등)는 현장 조사를 통해 추가로 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

무엇보다 매각 조건상 **임차보증금 인수 리스크가 해소된 물건**일 가능성이 매우 높아 권리적으로 안전하며, 이 점이 본 물건의 가장 큰 투자 매력입니다. 감정가 3억 8백만원 대비 최종 낙찰가를 예측하여 투자가치를 판단할 필요가 있습니다.

5.2. 투자 포인트

A. 역세권 입지: 5호선 화곡역 도보 10분 내외 거리로 편리한 교통 환경을 제공합니다.

B. 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 도시형생활주택 형태로 수요가 꾸준할 수 있습니다.

C. 권리상 안정성: 매각조건에 따라 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 조건이 걸려 있어, 임차보증금 인수 위험이 사실상 제거된 상태입니다. (최종 확인 필수)

D. 소액 투자 가능성: 다세대주택은 아파트 대비 상대적으로 낮은 금액으로 서울 주택을 취득할 수 있는 수단입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계