나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9162 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9162 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9162 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로101길 48 우미그린빌, 제4층 제401호 | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 239,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9162 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9162 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 299,000,000 원

토지면적: 12.98㎡ (약 3.93평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '독산3동주민센터' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대상 물건까지는 서측으로 폭 약 6m, 남측으로 폭 약 3~4m의 포장도로가 접해 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 7층 건물 중 제4층 제401호입니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 주목할 만한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 미회수된 보증금에 대한 채권을 포기해야 함을 의미하며, 잠재적인 인수 부담이나 임차인과의 분쟁 가능성을 내포하고 있어 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 독산동 지역은 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 분포하여 배후수요가 풍부한 지역으로 분석됩니다. '독산동 맛나는거리'와 같은 전통시장도 인근에 위치하여 지역 상권의 활력을 더하고 있습니다. 다양한 편의시설 및 주민센터가 인근에 있어 지역 주민들의 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 주거 환경으로는 주민센터가 가깝고, 다양한 상업 및 생활 편의시설이 혼재되어 있어 생활에 편리함이 더해집니다. 다만, 일부 거주자 후기에 따르면 건물이 오래되어 방음이나 단열에 다소 아쉬움이 있을 수 있으며, 주차 공간이 협소하다는 의견도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각입니다. 이는 낙찰자가 임차인과의 관계에서 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성을 내포합니다. 또한, 본 물건은 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 도시계획법규 및 제한 사항의 적용을 받고 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다. 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 복합 상권의 특성상 소음이나 교통량 증가 등 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소는 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 299,000,000원입니다. 주거, 업무, 상업시설이 혼재된 지역에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 '임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 중대한 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 임차인의 권리 관계, 보증금 액수, 향후 발생 가능한 채무 인수 범위를 면밀히 파악해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 대비한다면, 잠재적인 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지 : 독산동 지역은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

2. 가격 : 감정가 299,000,000원을 기준으로, 명확한 권리 분석과 임차인과의 협상을 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

3. 활용 : 다세대주택으로서 임대 수익 또는 직접 거주 목적으로 활용 가능합니다. 다만, 임대 시 임차인의 보증금 문제 해결이 선행되어야 합니다.

4. 정보 확인 : 경매 물건의 경우, 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 주변 시세, 임차인 현황 등을 상세히 파악하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계