나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9034 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제6층 제601호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9034 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9034 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 19 웰타운B | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 239,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9034 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9034 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제6층 제601호

용도: 오피스텔

감정가: 299,000,000원

토지면적: 7.95㎡ (약 2.40평)

토지지분: 7.9531㎡ (약 2.40평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 모텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통으로 평가됩니다. (참고: 일부 검색 결과에 따르면, 인근에 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재한다는 정보도 있습니다.)

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 특이사항으로는, 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않음을 의미할 수 있으나, 관련 법률 전문가의 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.

또한, 임대관계는 현재 미상으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. "화곡1동주민센터" 인근에 위치하여 지역 주민들의 접근성이 용이하며, 주변에 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권 수요는 확보되어 있다고 볼 수 있습니다. 다만, 오피스텔, 모텔 등과 함께 주택가가 혼재된 지역 특성상, 상권의 집중도나 업종별 특화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물이며, 본 건은 그 중 6층에 위치한 오피스텔입니다. 2020년 8월 14일에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 기계식 주차시설 및 도시가스에 의한 개별 난방 시설 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 편의시설 및 주거 지역이 혼재되어 있어 일상생활을 영위하는 데 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인: 현재 임차인 현황 및 보증금, 월세 등 임대차 조건이 파악되지 않아, 인수할 권리 관계나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

임차보증금 반환청구권 포기 조건: 해당 조건은 매수인에게 유리하게 해석될 수 있으나, 그 이면에 복잡한 채권·채무 관계가 얽혀 있을 수 있으므로, 법률적 검토를 통해 정확한 의미와 잠재적 위험을 파악해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항: 본 건이 속한 토지는 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있어 차량 통행이나 주차 등에 일부 불편이 있을 수 있습니다.

혐오시설 관련: 현재 공개된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 건물 및 직접적인 인접 지역에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역 특성상 모텔 등 숙박시설이 혼재되어 있어, 민감한 투자자에게는 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 일반상업지역에 위치하여 상업적 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 임대 관계가 불분명하고, 임차보증금 관련 특수 조건이 존재하며, 공항 관련 보호지구 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 있는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다. 이러한 복합적인 조건들을 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 실질적인 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2020년에 준공되어 건물의 노후도가 낮고 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다.

일반상업지역: 상업 시설로서의 개발 및 임대 수익 창출 잠재력을 가지고 있습니다.

복잡한 권리 관계 분석: 임차보증금 관련 특이 조건은 명확히 분석될 경우, 오히려 유리한 조건으로 투자를 진행할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계