나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8976 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제11층 제1101호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8976 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제11층 제1101호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8976 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제11층 제1101호 | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 213,760,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8976 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제11층 제1101호

용도: 오피스텔

감정가: 334,000,000원

사용승인일: 2021.08.17. (비교적 신축급 건물)

경매구분 및 매각대상: 부동산강제경매 / 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보 (오피스텔)

건물 전용면적: 29.28㎡ (약 8.86평)

토지 면적: 6.90㎡ (약 2.09평)

1.3. 소유 및 채무 관계

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

2.2. 건물의 현황

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제11층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 샤시 창호입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 주차장설비 등이 구비되어 있어 이용에 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있어 상업시설 건축 및 이용에 유리합니다. 다만, 공항 근접 지역의 특성상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등으로 지정되어 있어, 향후 증축이나 용도변경 등의 개발 행위 시 건축물 높이 및 규모에 대한 제한을 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채무관계

본건은 채무자 송OO 소유 부동산에 대해 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 물건입니다. 소유자와 채무자가 동일합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (인수 권리 검토)

가장 중요한 주의사항은 "- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다. 이 조건이 명확하게 실행된다면, 매수인이 임차인의 보증금 잔액을 인수할 위험이 해소되어 권리관계가 깔끔해집니다. 입찰자는 해당 조건의 충족 여부를 최종적으로 확인해야 합니다. 만약 이 조건이 충족되지 않으면 매각 불허가 사유가 될 수 있습니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권 분석

본건은 일반상업지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다세대 주택과 업무시설이 혼재된 지역으로 오피스텔의 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 우장초등학교가 인근에 있어 학군 수요보다는 1~2인 가구의 주거 및 업무 겸용 수요가 주를 이룰 것입니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 다수 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 검색 결과, 본 물건지 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않으나, 토지이용계획상 공항시설법에 따른 규제가 있음을 감안할 때 김포공항과의 지리적 근접성은 소음 등에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 볼 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 조건부 매각 리스크

앞서 언급된 임차보증금반환청구권 포기 조건이 입찰 후 매각 결정 시점까지 완벽하게 충족되었는지 여부가 가장 큰 리스크입니다. 이 조건의 미충족 시 매수인이 인수할 금액은 없지만, 매각 불허가로 인해 시간과 비용이 낭비될 수 있습니다.

5.2. 행정적 리스크

일반상업지역의 메리트에도 불구하고, 공항 관련 규제(수평표면구역, 대공방어협조구역 등)로 인해 향후 부동산의 가치 상승을 위한 개발 행위(재건축, 증축 등)에는 제한이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로 건물 자체의 경쟁력이 높습니다. 권리 분석상 주택도시보증공사(HUG)의 조건부 포기 매각으로 인해 임차 보증금 인수 리스크는 사실상 최소화된 것으로 판단됩니다. 일반상업지역 내 위치하여 임대 수익형 부동산으로서의 매력이 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다. 다만, 법원 경매 특성상 입찰 전 주의사항의 조건 충족 여부를 반드시 최종 확인해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역 내 위치한 오피스텔로, 주거 및 업무 겸용 수요 확보에 용이합니다.

신축급 경쟁력: 2021년 사용승인 건물로 인근 구옥 오피스텔 및 주택 대비 높은 경쟁력을 가집니다.

권리 리스크 최소화: 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각으로 매수인이 인수할 권리상의 하자가 없어 보입니다. (단, 조건 이행 여부 확인 필수)

저렴한 투자 기회: 토지/건물 일괄 매각 물건이며, 감정가 대비 경쟁 입찰을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계