나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8884 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 897-2 루체비스타 제9층 제901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 수도권 전철 2,5호선 ""까치산역"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 상업 업무시설, 각종 근린생활시설, 다세대 주택, 공원 등이 혼재하는 지역
으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 전철 2,5호선 ""까치산역""
이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 11층 건물 내 제9층 제901호로서,
(사용승인일: 2017.09.07)

-외벽: 몰탈 위 페인트 마감 등
-창호: 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필지 일단으로서, 인접도로와 등고 평탄한 가장형이며, 공동주택(아파트) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 3필지 일단으로서, 동측으로 약 8m내외, 남측으로 약5m내외의 포장도로에 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 화곡동 897-2
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(
강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2) 화곡동 897-3 , 897-4
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인
요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8884 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 897-2 루체비스타 제9층 제901호

건물명: 루체비스타

전용면적: 24.67㎡ (약 7.46평)

대지권면적: 6.42㎡ (약 1.94평)

건물 사용승인일: 2017년 09월 07일

총 층수: 11층 (본건: 9층)

1.3. 평가 정보

감정가: 207,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 상업 업무시설, 각종 근린생활시설, 다세대 주택, 공원이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 2, 5호선 "까치산역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

까치산역은 2호선(신도림역 방면)과 5호선(방화, 김포공항 방면)의 환승역으로, 강남, 광화문 등 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 및 주변 도로

본건 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 인접 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지입니다.

공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 약 8m, 남측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 12월 15일 접수된 근저당(권리자: 정혜란, 채권최고액 130,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리인 주택임차권(을2, 김보라), 가압류(갑8, 현대캐피탈), 압류(갑10, 국민건강보험공단), 강제경매(갑12, 주택도시보증공사) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

단, 권리분석 시 "대항력있는 임차인" 관련 특이사항이 여러 차례 언급되었으나, 임차인 현황표 상 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김보라)

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 10월 25일

확정일자: 2019년 10월 07일

배당신고일자: 2023년 10월 31일

대항력: 없음

비고: 임차인 김보라 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리인 근저당보다 후순위인 임차인의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

제시된 '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 임차인 김보라 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 본건 매각으로 인해 임차인의 보증금 관련 권리가 소멸됨을 전제로 하는 것입니다.

4. 상권분석

* 까치산역 상권은 2호선과 5호선의 환승역으로, 유동인구가 많고 지역밀착형 상권과 역세권 업종이 공존하는 특징을 보입니다.

* 주요 상권 내에는 롯데리아, 편의점, 음식점, 카페 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 젊은 층부터 60대 이상까지 다양한 연령층이 이용하는 것으로 나타났습니다.

* 까치산 시장이 형성되어 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하며, 먹자골목도 발달해 있습니다.

* 주변에 학교 시설은 확인되지 않아, 상권 내 학교 관련 제한은 적을 것으로 예상됩니다.

* 현재로서는 눈에 띄는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 단지 인근으로 다양한 근린생활시설, 상업시설, 마트 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 주변에 다세대 주택과 아파트가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 시설: 까치산 시장, 공원 등이 인접해 있어 생활 및 여가 활동에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* '대항력있는 임차인'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 반복적으로 기재되어 있으나, 임차인 현황표상 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 권리관계 해석에 혼란의 소지가 있습니다.

* '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 명시된, 임차인 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각으로 인해 최종적으로 이행되지 않을 경우, 매수인에게 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 분류되었으나, HUG(주택도시보증공사)가 채권자이므로 HUG의 배당 여부 및 임차보증금 반환채권 포기 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

감정가는 207,000,000원이며, 소형 아파트로서 1인 가구 및 소액 투자 수요를 기대할 수 있습니다.

권리분석 상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보이나, '대항력 없는 임차인' 관련 명도 조건부 매각 사항을 철저히 확인하고 진행해야 합니다. HUG 인수조건 변경 및 포기 조건이 충족되는지 여부가 명도 과정의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권 입지로 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 전용면적 24.67㎡의 소형 아파트로 1인 가구 또는 소형 투자 상품으로서의 매력이 있습니다.

* 주변 상권 발달 및 생활 편의시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 관련 조건부 매각 사항이 원만히 처리될 경우, 명도 관련 리스크를 최소화하고 안정적인 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우, 임차인의 대항력이 없고 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이므로 인수 보증금은 0원으로 간주됩니다.

따라서, 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 본건의 정확한 상태, 경매 시장 상황, 그리고 명도 관련 조건부 매각 사항의 이행 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.