나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8884 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 897-2 루체비스타 제9층 제901호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8884 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 897-2 루체비스타 제9층 제901호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경8884
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로10길 19 루체비스타, 제9층 제901호
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8884 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로10길 19 루체비스타, 제9층 제901호 | 감정가: 207,000,000원 | 최저가: 165,600,000원 | 용도: 아파트

1. 서울남부지방법원 2025타경8884 (1) 물건 보고서

* 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8884 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 897-2 루체비스타 제9층 제901호

용도: 아파트

감정가: 207,000,000원

토지면적: 6.42㎡ (약 1.94평)

건물면적 (전용면적): 24.67㎡ (약 7.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

* 감정평가서 요약

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 수도권 전철 2, 5호선 '까치산역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 업무시설, 각종 근린생활시설, 다세대 주택, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 '까치산역'이 소재하여 교통상황은 보통임. 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물 중 제9층 제901호이며, 사용승인일은 2017년 9월 7일임. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 알루미늄 샷시 창호 등임. 현재 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비 등이 구비되어 있음. 토지는 3필지 일단으로 인접도로와 등고 평탄한 가장형이며, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임. 동측으로 약 8m, 남측으로 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함. 토지 이용계획 및 제한상태로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있음. 공부와의 차이는 없으며, 임대관계는 미상임.

* 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 수도권 전철 2호선과 5호선의 환승역인 '까치산역'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 더블 역세권이라는 점은 큰 장점으로, 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 까치산역 주변은 상업, 업무시설, 근린생활시설, 주거지역 등이 혼재되어 있어 다채로운 생활 인프라를 갖춘 지역입니다. 차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이하여 전반적인 교통 환경은 우수한 편입니다.

* 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 강제경매 절차에 따라 일반적인 경우, 경매로 인해 소멸되는 권리가 많아 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태를 승계받을 수 있습니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(저당권, 전세권 등)가 있는지, 유치권 등 특수한 권리 관계는 없는지, 그리고 매각물건명세서에 특별히 기재된 사항은 없는지 등을 법원 경매 서류를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 임대차 관계 또한 미상으로 명확히 파악하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

* 상권분석

까치산역 주변은 2호선과 5호선이 교차하는 트리플 역세권으로 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다. 특히 까치산 시장은 현대화 사업을 통해 안정적인 유동인구 유입에 기여하고 있으며, 다양한 품목을 취급하여 지역 주민들의 생활 편의를 높이고 있습니다. 여성 소비자를 중심으로 한 지역밀착형 업종들이 발달해 있으며, 대기업 브랜드 매장들도 다수 입점해 있어 활기찬 상권이 형성되어 있습니다. 상업, 업무, 주거 시설이 복합적으로 발달해 있어 다이내믹한 상권 특성을 보입니다.

* 생활정보

본 물건이 소재한 화곡동은 까치산역을 중심으로 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 까치산 시장을 비롯한 재래시장 및 일반 근린생활시설이 밀집해 있어 식료품 구매나 일상생활에 필요한 물품을 구하기 편리합니다. 주위에는 공원 등 녹지 공간도 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 서울 평균 인구 밀집도의 2배를 웃도는 높은 인구 밀집도를 자랑하는 지역입니다.

* 잠재적 리스크

해당 토지 이용계획에는 '중요시설물보호지구(공항)', '원추표면구역', '대공방어협조구역' 등이 포함되어 있어, 항공기 운항 및 공항 관련 시설 보호를 위한 건축물 높이 제한 등 일부 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 또한 '상대보호구역'은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다. '가축사육제한구역'도 포함되어 있으나, 일반적인 아파트 생활에서는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 종합 의견

본 물건은 더블 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 활발한 상권을 갖춘 지역에 위치한 아파트입니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 까치산역이라는 더블 역세권의 장점과 지역 상권의 활성화를 바탕으로 안정적인 주거 가치와 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 공항 관련 보호지구 등의 토지 이용 제한 사항과 임대 관계 미확인 등은 권리 분석 및 명도 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 투자 포인트

1. 더블 역세권의 강력한 입지 : 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 도보권으로 서울 시내 접근성이 매우 우수합니다.

2. 활성화된 지역 상권 : 까치산 시장을 중심으로 한 상업 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리하며, 풍부한 유동인구를 바탕으로 상권 가치가 높습니다.

3. 신축 아파트 : 2017년 준공된 건물로 비교적 최신 건축물이라는 점은 장점입니다.

4. 다양한 생활 인프라 : 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달하여 다채로운 생활 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 가치 : 강서구의 지속적인 개발 및 교통망 확충 계획에 따라 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계