나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경396 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제1층 제114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '마포고등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(9호선-증미역, 가양역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조,철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제1층 제114호로서,
- 외벽 : 석재붙임, 커튼월 마감 등
- 내벽 : 내부인테리어 마감 등
- 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.
(후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, ""상업용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 폭 약 30M, 북서측으로 폭 약 12M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-23)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경396 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제1층 제114호

용도: 근린상가

감정가: 13억 2,000만 원

토지면적: 9.38㎡ (약 2.84평)

건물면적: 39.15㎡ (약 11.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물대장상 건물 준공일: 2023년 3월 31일

건물 구성: 지식산업센터 및 지원시설 (근린생활시설 포함)

2. 입지조건

주위환경:

* 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '마포고등학교' 남동측 인근에 위치함.

* 주변 지역은 아파트 단지, 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

* 전반적인 입지여건은 무난한 편임.

교통상황:

* 차량의 진출입이 용이함.

* 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 증미역, 가양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로상태:

* 대상 물건 북동측으로 폭 약 30m, 북서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 30일 접수된 군포농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 978,000,000원)임.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (상호: 한상차림코다리명가)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 6,300,000원 (월세로 추정되며, 금액의 적정성 확인 필요)

* 전입/사업자등록일: 2024년 3월 8일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인 분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됨. 명도 과정에서 추가적인 소통이 필요할 수 있음.

등기부채권 총액: 978,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 기준)

4. 상권분석

업종 특성: 지식산업센터 내 근린생활시설로, 다양한 업종의 사업체가 입점 및 운영 가능함.

배후 수요: 인근의 아파트 단지 및 업무시설로부터 안정적인 고객 확보가 가능함.

입지 강점: 지하철역(9호선) 역세권으로 유동인구 흡수 및 접근성이 우수함.

5. 생활정보

교통: 지하철 9호선 가양역 및 증미역 이용이 용이하여 서울 주요 도심으로의 이동이 편리함.

주변 시설:

* 마포고등학교가 인근에 위치함.

* 건축물 자체적으로 공개공지, 중정 옥상정원 등 편의시설을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

권리관계 미확인 사항:

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 낙찰 후 인수 여부 및 권리 내용에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요함.

토지이용계획상 제한:

* 공항 관련 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 원추표면구역 등 항공 및 군사 관련 제한사항이 존재하며, 이는 향후 건축 또는 개발 시 제약 요인이 될 수 있음.

* 그 외 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선 등 다수의 제한사항이 존재함.

임차인 차임 관련:

* 임차인의 차임(6,300,000원)이 월세 기준으로 볼 때 매우 높은 금액으로, 계약 조건(연간, 분기별 지급 등)을 명확히 확인해야 함. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

건물 층수 정보 불일치 가능성:

* 제공된 물건 정보상 '제1층'으로 명시되어 있으나, 해당 건물의 건축물대장 정보 분석 결과에서는 'flrNo: 11'로 기재되어 있어, 실제 층수에 대한 명확한 확인이 필요함. 이로 인한 물건 정보의 오기 또는 오류 가능성을 염두에 두어야 함.

혐오시설:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설(쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 3월 준공된 신축급 지식산업센터 내 근린생활시설로, 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됨.

지하철 9호선 역세권이라는 뛰어난 교통 입지를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 상승이 기대되는 물건임.

다만, 권리 분석상 '지상권'의 존재 가능성, 복잡한 토지이용계획상 제한사항, 그리고 층수 정보상의 불일치 가능성 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 서류 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

역세권 신축 상가: 편리한 교통망과 최신 시설을 갖춘 상가로, 투자 매력도가 높음.

풍부한 배후 수요: 인근 주거 단지와 오피스 밀집 지역으로 고정 수요 확보 용이.

지식산업센터 내 상가: 해당 센터에 입주한 다양한 기업체 및 종사자를 잠재 고객으로 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 임대 수익률, 추가 권리 및 제한 사항 분석 결과 등 종합적인 시장 조사를 기반으로 이루어져야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 객관적이고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 상세한 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.