나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9341 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9341 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9341
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제4층 제401호
• 감정가: 274,000,000원
• 최저가: 175,360,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9341 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제4층 제401호 | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 175,360,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매)

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9341 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 286-3 삼원아이빌에이 제4층 제401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

1.2. 물건 기본 내역

감정가: 274,000,000원

토지면적: 18.63㎡ (약 5.63평)

건물면적 (전용): 24.06㎡ (약 7.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 유O

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 4층 (사용승인일: 2021.08.05.)

2. 물건 현황 및 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 입지조건 및 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 서울 서남부권의 주거지역 내에 위치하여 직주근접 및 생활편의시설 접근성이 양호합니다.

2.3. 생활 정보 및 상권 분석

주거지역 내에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설은 갖추고 있습니다. 구로구 개봉동은 대규모 아파트 단지 및 주택들이 밀집된 지역으로, 생활 편의성이 확보된 상태입니다. 소규모 주택 밀집 지역으로 상권의 규모는 크지 않으나, 인근 학교 및 주거 인프라를 바탕으로 한 안정적인 수요가 기대됩니다.

2.4. 토지 현황 및 공법상 제한

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

공법상 제한으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 개발 및 건축 행위에 제한이 따를 수 있으므로, 입찰 전 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 매각 조건 및 주의사항

본 건은 부동산강제경매 물건입니다.

가장 중요한 권리 특이사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건"으로 매각되는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 미배당 잔액에 대해 인수할 책임이 없다는 뜻으로, **권리상의 위험 부담이 현저히 줄어드는 매우 유리한 조건**입니다. 입찰 참여자는 조건부 매각 공고 내용을 명확히 숙지하고 입찰에 참여해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 기타)

감정평가서상 주변 환경은 보통 수준의 기존 주거지역으로 평가되나, 현장답사를 통해 구체적인 주거 여건(예: 소음, 일조권, 주차 여건, 미확인된 혐오시설 유무 등)을 반드시 확인해야 합니다.

건물 사용승인일이 2021년 8월 5일로 비교적 신축급 건물인 점은 장점이나, 도시형생활주택(단지형다세대)의 특성상 내부 구조 및 전용면적의 협소함에 대한 수요자의 선호도를 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

서울특별시 구로구 개봉동 소재의 비교적 신축(2021년) 다세대주택으로, 전용면적 약 7평대의 소형 주택입니다. 감정가가 2억 7천 4백만원으로 설정되어 있으며, 제2종일반주거지역(7층이하)에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

무엇보다 매각 조건이 임차보증금 미배당 잔액 인수를 면제하는 조건이므로, 명도(인도명령) 진행 시 권리상의 복잡함이 해소되어 **낙찰자의 부담이 대폭 줄어드는 우량 물건**으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. **권리상의 안정성 확보:** 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각으로, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없어 명도 리스크가 최소화됩니다.

2. **신축급 주택:** 2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 향후 시세 반영 및 관리 측면에서 유리합니다.

3. **서울 주거 지역 소액 투자:** 서울특별시 내 주거 수요가 높은 지역에 위치하며, 소액으로 진입 가능한 투자 기회입니다.

4. **역세권(인근 버스 정류장) 및 학군 인접:** 개웅중학교 인근에 위치하여 학생 또는 직장인을 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계