나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8979 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8979 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8979 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제2층 제202호 | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 개요

물건종별: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대주택)

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8979 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제2층 제202호

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 정보

토지면적 (대지권): 17.80㎡ (약 5.39평)

토지 지분율: 1780

건물면적 (전용면적): 29.87㎡ (약 9.04평)

건물 지분율: 2987

사용승인일: 2022.01.11. (신축급)

건물구조: 철근콘크리트구조, 석재 붙임 마감 등

이용상태: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 설비 등

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 신정초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독, 다가구, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 구도심 주거지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하는 더블 역세권에 위치하여 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.

2.2. 생활정보 및 교육환경

도보 거리에 신정초등학교가 위치하고 있어 어린 자녀를 둔 수요자에게 유리한 학세권 조건을 갖추고 있습니다.

까치산역세권은 지역밀착형 상권으로서, 대규모 까치산시장이 현대화 사업을 완료하고 지역 주민들의 소비를 흡수하고 있습니다. 또한, 역 주변으로 병원, 의원, 편의점, 제과점, 각종 생활밀착형 점포들이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

2.3. 상권분석

본건 인근의 까치산역 상권은 일일 5만 명이 넘는 지하철 이용객을 바탕으로 배후 수요가 풍부한 내실 있는 지역 상권입니다.

특히 역 북쪽으로는 주거지역과 까치산시장이, 남쪽으로는 음식점, 주점 등이 밀집된 먹자골목이 형성되어 있으며, 소비 연령층은 30대~60대까지 폭넓게 분포합니다. 역세권 상업시설의 발달은 주거지역의 가치를 간접적으로 높이는 요인으로 작용합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 송OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 이는 채무자가 대출 등을 변제하지 못하여 발생한 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 대항력 관련 특이사항 (최대 장점)

가장 중요한 특이사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각이 진행된다는 점입니다.

일반적으로 대항력 있는 임차인(또는 주택임차권 승계인)이 있을 경우, 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생하나, 본건은 공사(HUG)가 매수인에게 대항력을 포기하는 조건이 명시되어 있어, 낙찰자가 보증금 반환 책임을 부담하지 않을 가능성이 매우 높습니다. 이 조건은 권리관계 측면에서 최고의 안전성을 제공합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 개발 및 주거 환경 관련

본건은 제2종일반주거지역(7층이하) 내에 위치하며, 서울의 대표적인 구도심인 화곡동은 다세대/다가구주택이 혼재되어 주거밀도가 높습니다. 향후 재개발, 재건축 등의 장기적 개발 호재는 있으나, 개별 빌라의 신축급이라는 점과 지역 특성상 진행 속도는 불확실할 수 있습니다.

4.2. 입지적 리스크 (혐오시설 및 소음)

직접적인 혐오시설(예: 화장장, 쓰레기처리시설 등)은 주변 검색에서 확인되지 않았습니다.

다만, 주위가 단독 및 다세대 주택이 밀집하고 근린생활시설이 혼재하는 지역적 특성 및 근거리에 까치산역 먹자골목 상권이 발달되어 있어, 야간 시간대 유동인구 증가 및 이로 인한 생활 소음 발생 가능성은 존재합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2022년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 화곡동 지역 내에서 희소성을 가집니다. 까치산역 (2호선, 5호선) 더블 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

무엇보다 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 입찰자가 임차인 인수 리스크 없이 안전하게 입찰할 수 있는 '권리적 장점'이 명확합니다. 감정가 3억 원은 인근 시세를 고려하여 적절한 수준으로 판단되며, 안전한 권리분석을 원하는 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적인 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

1. 안전한 권리관계: HUG의 대항력 포기 조건으로, 보증금 인수 리스크가 해소된 안전한 물건입니다.

2. 뛰어난 입지: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 근거리에 이용하는 더블 역세권입니다.

3. 신축급 다세대: 2022년식 건물로 깨끗한 외관 및 내부 상태, 승강기 등 최신 설비가 갖춰져 있어 실거주 가치가 높습니다.

4. 풍부한 생활 인프라: 까치산시장 및 역세권 상권의 모든 편의시설을 도보로 이용 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계