나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8719 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 779-9 씨앤케이 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철5호선 ""목동역"" 북측 인근에 위치하며,주위는 다세대주택,오피스텔,아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 시내버스정류장 및 지하철5호선 ""목동역"" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상9층 건물(사용승인일;2018.07.10) 제2층 제204호 로서,
외벽; 석재붙임
창호; 새쉬창호 입니다

이용상태

주거용 오피스텔(건축물현황도 상 방2,주방 겸 거실,화장실 등)로 이용 중 입니다.

설비내역

급배수설비 및 위생설비,화재탐지 및 경보설비, 소화설비,승강기설비,도시가스설비 및 기계식 주차설비 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄시되는 사다리형의 토지로,집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15m 및 서측으로 폭 약 6m 정도의 폭장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1;도시지역,준주거지역,제1종지구단위계획구역,도로(접함),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계'미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8719 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 779-9 씨앤케이 제2층 제204호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 10.32㎡ (약 3.12평)

* 건물면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2018년 7월 10일

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 목동역 북측 인근

* 주위환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 혼재

* 교통: 차량 출입 용이, 인근 시내버스정류장 및 지하철 5호선 목동역 소재 (교통 무난)

* 도로: 북측 약 15m, 서측 약 6m 폭 도로 접함

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2022카단105889 (등기부상 말소예정)

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 김정빈)

* 권리내용: 임차보증금 210,000,000원, 전입일자 2018.12.24, 확정일자 2018.12.05

* 비고: 대항력 있음. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수함. (을구 3번 권리, 말소: 인수)

* 말소되는 권리:

* 갑구 1번 소유권보존 (강은혜 외 1명)

* 갑구 2번 공유자전원지분 이전 (홍경희)

* 갑구 3번 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑구 4번 강제경매 (주택도시보증공사)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-12-24

* 확정일자: 2018-12-05

* 대항력: 있음

4. 상권분석

* 주변 환경: 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역

* 오피스텔 시세:

* 최근 매매 정보 (동일 건물, 유사 면적, 5층):

* 2024년 10월 15일: 201,000,000원

* 2024년 3월 8일: 190,000,000원

* 분석: 감정가(201,000,000원)와 최근 최고가(201,000,000원)가 유사한 수준으로, 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됨. 전용면적 28.98㎡ (약 8.77평) 기준 평당 약 2,291만원 수준.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 목동역이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

* 주거환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 210,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함. 이는 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인.

* 토지이용계획 제한: 제1종 지구단위계획구역, 원추표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등의 제한 사항이 존재.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2018년 준공의 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

그러나 210,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여, 배당받지 못하는 금액 발생 시 매수인이 인수해야 하는 위험이 매우 큽니다.

최근 매매가가 감정가와 유사하게 형성되어 있으나, 임차인 인수 보증금(210,000,000원)이 감정가(201,000,000원)보다 높아, 매수인의 실질적인 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 있습니다.

따라서 본 물건은 임차인과의 관계 및 추가 인수 금액을 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 역세권 인접: 지하철 5호선 목동역 이용 가능.

* 입지: 서울 강서구 지역으로 잠재적 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

감정가는 201,000,000원이며, 최근 매매 사례도 190,000,000원에서 201,000,000원 수준입니다.

대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 210,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높다는 점은 입찰가 산정 시 가장 큰 위험 요소입니다.

이 위험 요인을 고려하여, 시장 가치(감정가) 대비 약 10% 할인된 금액으로 보수적인 입찰가를 제시합니다.

* 예상 입찰가: 180,000,000원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 매수인이 인수하게 될 210,000,000원의 임차 보증금을 제외한 금액입니다. 실제 총 취득 비용은 예상 입찰가에 인수될 보증금 전액 또는 일부를 더해야 하므로, 투자 결정 시 반드시 임차인 보증금 인수액을 정확히 파악하여 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.