나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8919 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡4동 주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2020.06.05)
외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 (화곡동 814-19, 화곡동 814-42)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항
시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8919 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 814-19 프레스티지원 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택 (사용승인일: 2020.06.05)

감정가: 270,000,000원 (2억 7천만원)

토지면적: 20.35㎡ (약 6.16평) / 토지지분: 20.35㎡ (약 6.16평)

건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평) / 건물지분: 29.78㎡ (약 9.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 재매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡4동 주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

토지 및 건물:

토지: 2필지 일단의 사다리형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

도로: 본 건 남동측 및 북동측으로 포장도로와 각각 접함.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제602호임.

외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시 창호 등임.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-25

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 269,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-30

확정일자: 2021-03-11

배당신고일자: 2023-05-08

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음. (물건명세서상 채권 포기 조건)

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 2. 등기부 요약 (말소기준권리: 2023-08-10 주택도시보증공사 가압류)

소유권보존 (2020-07-08): 이황 외 2명

주택임차권 (2021-03-11): 김 (금269,000,000원, 말소 예정)

공유자전원지분 전부 이전 (2021-04-27): 문중석 (매매)

가압류 (2023-08-10): 주택도시보증공사 (금1,132,000,000원, 말소기준권리)

압류 (2023-11-28): 연수세무서장 (말소)

강제경매 (2025-03-05): 주택도시보증공사 (금269,000,000원, 본건 경매 개시)

등기부채권 총액: 1,401,000,000원

1.2. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리인 가압류(주택도시보증공사, 2023-08-10)보다 후순위인 권리들(주택임차권, 압류, 강제경매 등)은 모두 소멸될 예정임.

특히, 임차인 김 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서울 강서구 화곡동 일대는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과,

2019년식 다세대주택(19.98㎡)이 2026년 7월 21일 2억 1천 6백만원에 거래됨. 이는 약 10.8백만원/㎡ 수준임.

2002년식 다세대주택(37.56㎡)은 2026년 7월 2일 1억 6천만원에, 1986년식 다세대주택(37.44㎡)은 2026년 7월 16일 1억 5천만원에 거래됨. 이는 건물 연식에 따른 가격 차이를 보여줌.

본 건(29.78㎡, 2020년 사용승인)은 비교적 신축에 속하며, 최근 유사 연식 건물의 거래 가격(약 10.8백만원/㎡)을 적용할 경우, 시세는 약 3억 2천만원 수준으로 추정됨.

감정가 2억 7천만원 대비 시세 상승 여력이 있어 투자 가치가 있는 것으로 분석됨.

1.4. 생활정보

주변 교통: 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이함. 차량을 이용한 시내 접근성 또한 양호한 편임.

편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. '화곡4동 주민센터'가 인근에 위치함.

교육시설: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어, 교육환경 보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있으므로 상세 내용은 강서교육지원청 확인이 필요함.

기타: '중요시설물보호지구(공항)' 및 '원추표면구역'에 해당하므로, 공항 소음 및 항공기 운항 관련 규제를 받을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역(7층 이하)

중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역: 항공기 관련 소음, 운항 영향 및 건축 높이 제한 가능성 있음.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제 존재.

특별매각조건:

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매(10%)보다 높음. 본 건의 경우, 감정가 2억 7천만원을 최저매각가격으로 가정 시, 약 5천 4백만원의 보증금이 필요하며, 이는 투자 자금 부담을 가중시킴.

임차인 김 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환청구권 포기 조건에 대한 법적 해석 및 이행 여부 면밀히 검토 필요.

재매각: 과거 유찰 또는 매각 실패 이력이 있어, 시장 수요 부족, 명도 저항, 권리관계 복잡성 등 추가적인 위험 요인이 존재할 수 있음.

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 절차 복잡성 또는 변경 사항 발생으로 매각이 지연되었을 가능성이 있으며, 관련 내용에 대한 추가 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당하여 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨.

권리 관계상 복잡해 보였으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 임차보증금이 없어 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보임.

다만, 공항 중요시설물보호지구 및 원추표면구역 지정으로 인한 향후 건축물 이용 제한 가능성과, 최저매각가격의 20%에 달하는 높은 매수신청보증금은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항임.

재매각 및 HUG 인수조건 변경 이력은 추가적인 조사와 함께 신중한 접근을 요구함.

시장 시세 분석 결과, 감정가 대비 시세 상승 여력이 있어, 잠재적 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물 (2020년 사용승인)

말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정 (인수되는 권리 없음)

인수하는 임차보증금 없음 (HUG 채권 포기 조건)

감정가 대비 시세 차익 가능성 높음 (최근 유사 물건 거래가 분석 결과)

강서구 화곡동 지역의 지속적인 주택 수요

1.8. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

최근 유사 연식 건물 시세 분석 (29.78㎡ 기준): 약 320,000,000원 ~ 330,000,000원

본 건의 HUG 관련 특이사항 및 재매각 이력, 특별매각조건(20% 보증금)을 고려할 때, 시세보다는 감정가 근접 혹은 약간 상회하는 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

예상 입찰가: 285,000,000원 ~ 295,000,000원

참고사항: 입찰 시 최저매각가격의 20%에 해당하는 매수신청보증금(감정가 2억 7천만원 기준 약 54,000,000원)을 준비해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.