나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8562 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 822-13 샛별하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8562 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 822-13 샛별하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경8562 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 822-13 샛별하우스 제4층 제402호 | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 103,936,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8562 (1)이며, 물건의 소재지는 서울특별시 금천구 시흥동 822-13 샛별하우스 제4층 제402호입니다.

용도는 다세대주택이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다.

감정가는 203,000,000원으로 산정되었으며, 경매 구분은 부동산임의경매로 진행 중입니다.

본건은 2015년 2월 26일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

토지 면적은 20.29㎡ (약 6.14평), 건물 전용 면적은 28.95㎡ (약 8.76평)입니다.

건물 면적은 전용 면적 기준이며, 다세대주택 특성상 분양 면적은 별도로 산정해야 하나, 제시된 정보로는 확인이 어렵습니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

특히, 마을버스 금천01번, 02번 등을 통해 지하철 금천구청역으로의 연계가 가능합니다.

토지는 완경사의 사다리형이며, 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

지역 지구는 도시지역, 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역 등으로 지정되어 있어 주거 환경 보존에 유리한 조건입니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매로 채권자는 시OOOOOO입니다.

소유자 및 채무자는 임OO으로 동일하며, 이는 개인의 채무 불이행으로 인해 개시된 경매 사건임을 시사합니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄 매각이므로, 토지 또는 건물만 인수해야 하는 위험은 없습니다.

감정평가서상 임대관계는 미상이나, 주택인 만큼 점유 관계에 대한 명확한 확인이 필요하며, 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

따라서 입찰 전 임차인의 권리 신고 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 및 생활 정보

본건이 위치한 지역은 시흥초등학교와 시흥1동주민센터 인근에 해당하여, 학교 및 공공시설 이용이 편리합니다.

주변에 기본적인 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

시흥1동주민센터에는 체력단련실 등의 주민 편의 시설이 마련되어 있어 생활 환경의 질을 높여줍니다.

다만, 대형 상업 시설이나 중심 상권의 접근성은 별도 확인이 필요하며, 주로 주거지 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

주변에 주거환경을 저해할 만한 대규모의 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 중요한 리스크는 임대관계 미상에 따른 명도 리스크입니다.

명확한 임차인이 확인되지 않았으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역([지목 '도로' 한정])으로 지정되어 있으나, 본건은 다세대주택 건부지로 지목이 '도로'가 아닌 경우 허가 대상이 아닐 가능성이 높습니다.

다만, 건축법상 도로 일부를 포함하고 있으므로, 정확한 해석 및 허가 여부는 관할 지자체에 확인이 필요합니다.

제2종일반주거지역에 위치하며, 각종 규제(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등)가 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 규제사항으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 서울시 금천구 내 시흥초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치한 약 10년차의 비교적 신축 다세대주택입니다.

토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계는 비교적 단순하며, 감정가 대비 투자 매력도를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

실거주 목적으로는 학군(시흥초등학교) 및 주민센터 접근성이 양호하여 적합하며, 임대 수익을 목적으로 할 경우 주변 시세 및 임대 수요를 정확히 분석해야 합니다.

다만, 명도 리스크에 대한 사전 대비가 필수적이며, 권리 관계는 안전해 보이므로 입찰을 고려할 만한 물건으로 사료됩니다.

투자 포인트:

1. 비교적 신축 다세대주택 (2015년 사용승인)으로 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

2. 초등학교 인근 주거 밀집 지역으로, 주택 실수요가 꾸준히 존재하는 입지입니다.

3. 서울 시내에서 2억원 초반대의 감정가로 접근 가능한 소액 투자 물건입니다.

4. 마을버스를 통한 지하철역 접근 등 대중교통 이용이 보통 수준이며, 생활 편의시설이 인근에 있어 실거주 가치가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계