나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8688 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 155-32 해비치빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8688 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 155-32 해비치빌 제2층 제201호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8688 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 155-32 해비치빌 제2층 제201호 | 감정가: 247,000,000원 | 최저가: 158,080,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 155-32 해비치빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8688 (1)

경매구분: 부동산강제경매 (소유자: 진OO, 채무자: 진OO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가: 247,000,000원

건물면적 (전용면적): 47.08제곱미터 (약 14.24평)

토지면적: 26.47제곱미터 (약 8.01평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지대입니다.

2.2. 교통상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 까치산역(5호선, 2호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통 이상입니다. 역세권 주거지로서의 가치가 양호한 편입니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

주거지대 특성상 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 신정초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 편의성이 높은 지역입니다.

2.4. 혐오시설 유무

조사된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 개요

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인(진OO)입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 핵심 주의사항 (권리 리스크)

본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각됩니다.

3.3. 권리분석 의견

상기 주의사항은 매수인이 매각대금 외에 임차보증금 잔액을 추가로 인수할 위험은 없으나, 해당 조건의 구체적인 내용과 효력을 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다. 일반적인 명도 과정과는 달리 복잡한 권리 조정 절차가 있었을 가능성이 높아 전문가의 면밀한 분석이 요구됩니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 상기 3.2항의 '임차보증금반환청구권 포기 조건'에 대한 해석 및 이행 여부입니다. 해당 조건을 신뢰할 수 있는지, 관련 서류가 완비되었는지 등을 법원 및 관계 기관을 통해 철저히 확인해야 합니다. 미확인 시 잔금 납부 후 명도 과정에서 예기치 않은 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 까치산역 역세권 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 양호한 다세대주택입니다. 감정가 2억 4,700만 원은 현 시세 대비 적절한 수준으로 판단되나, 권리상의 특이사항(HUG 관련 조건)을 반드시 해결하고 입찰에 참여해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선, 2호선 까치산역을 이용할 수 있는 양호한 교통 환경.

주거 인프라: 초등학교 인근 및 근린생활시설이 풍부한 주거지.

감정가 대비 안전마진 확보 가능성: 권리상의 리스크를 해소할 수 있다면, 경쟁률이 낮아져 감정가 이하로 낙찰받아 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

토지 가치: 제2종일반주거지역(7층이하) 토지로서 향후 재개발, 리모델링 등의 잠재적 가치가 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계