나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8765 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-12 엘케이드림빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8765 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-12 엘케이드림빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8765 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-12 엘케이드림빌 제5층 제501호 | 감정가: 267,000,000원 | 최저가: 170,880,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8765 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-12 엘케이드림빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (2015-07-22 사용승인)

감정가: 267,000,000원

토지면적: 19.79㎡ (약 5.99평)

건물면적 (전용): 34.06㎡ (약 10.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (소유자=채무자)

1.2. 구조 및 특징

본건은 2015년 7월에 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 5층에 위치하며, 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감으로 관리가 용이할 것으로 보입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비를 갖추고 있어 생활 편의성이 보통 수준으로 평가됩니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '화곡4동주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택이 주를 이루고 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준이며, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 주거 안정성이 확보된 지역입니다.

2.2. 교통 상황 및 생활 정보

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 대체로 보통입니다. 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역적 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지이며, 약 3m 내외의 포장도로에 접해있습니다. (혐오시설 등 주변 환경에 대한 세부적인 내용은 외부 검색이 불가능하여 본 감정평가서 내용만으로 작성되었습니다.)

3. 권리 분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 소유자 김OO를 채무자로 하는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 핵심 주의사항 및 임차관계 (잠재적 리스크 포함)

* **최대 리스크 (매각 조건):** 본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건"으로 매각됩니다. 이는 낙찰자가 임차인(또는 주택도시보증공사)의 잔여 임차보증금 반환 의무를 부담하지 않는다는 조건을 전제로 입찰을 진행해야 함을 의미합니다. 입찰자는 이 조건의 법적 효력과 관계 당사자들의 동의 여부 등을 사전에 명확히 확인해야 합니다. 이 조건은 향후 명도 과정 및 보증금 반환 문제에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 명도 전략이 필수적입니다.

* **임대관계:** 감정평가서상 임대관계는 미상으로 보고되어 있어, 실제 임차인의 현황(점유 관계, 대항력 여부) 및 위 주의사항과의 연계성을 면밀히 조사해야 합니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 환경

본건이 위치한 화곡동 지역은 강서구 내에서도 다세대주택 밀집 지역으로, 실거주 수요가 꾸준한 편입니다. 주변에 근린생활시설 및 학교가 있어 기본적인 상권 및 생활 환경은 갖추어져 있으며, '화곡4동주민센터' 인근이라는 위치적 장점이 있습니다. (정확한 상권 활성화 정도는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.)

4.2. 종합 의견

본건은 2015년 건축된 비교적 신축급 다세대주택으로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 전용면적 34.06㎡(약 10.30평)의 소형 주택으로 1~2인 가구 또는 소액 투자에 적합합니다. 다만, *핵심 주의사항*에 명시된 임차보증금반환청구권 포기 조건이 본건의 가장 큰 투자 리스크이자 변동 요인입니다. 이 조건을 이해하고 법률적인 검토를 마친 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

4.3. 투자 포인트

* **비교적 신축:** 2015년 건축으로 주거 환경이 양호하고 관리 상태가 좋을 가능성이 높습니다.

* **안정적인 주거 수요:** 다세대주택 밀집 지역이자 주거지역 내 위치로 안정적인 실거주 및 임대 수요가 기대됩니다.

* **경쟁률 저하 가능성:** 까다로운 매각 조건(임차보증금반환청구권 포기 조건)으로 인해 일반적인 물건보다 입찰 경쟁률이 낮아질 가능성이 있어, 저가 낙찰의 기회가 발생할 수 있습니다. 해당 조건에 대한 철저한 분석 후 입찰할 경우 리스크 대비 수익을 극대화할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계