나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9023 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 878-16 엔에스타운 제2층 제204호 다세대주택 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

서울남부지방법원 경매7계 2025타경9023 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 878-16 엔에스타운 제2층 제204호 | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 165,120,000원 | 용도: 다세대주택

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9023 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 878-16 엔에스타운 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택단지형다세대)

사용승인일: 2019.07.26 (신축급 건물)

감정가: 258,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자 천OO)

본건은 토지면적 $16.91 \text{m}^2$ (약 5.11평), 전용 건물면적 $27.99 \text{m}^2$ (약 8.47평)의 소형 다세대주택입니다.

토지 및 건물 지분율은 각각 1691과 2799입니다.

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 남서측 인근에 위치한 주거용 부동산입니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집지역입니다.

교통 상황은 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다.

본건 소재지 인근은 다세대주택이 밀집되어 있어 주거 편의시설이 잘 갖추어진 생활권입니다. 까치산역 상권 및 화곡동 재래시장 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

'신정초등학교'가 가까이 있어 어린 자녀를 둔 세대의 통학 환경이 양호합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방설비 외에 승강기설비를 갖추고 있어 소형 주택임에도 편의성이 확보되어 있습니다.

다만, 해당 지역은 주거 밀집지역이므로 대형 상업 시설보다는 지역 소규모 상권을 중심으로 형성되어 있습니다.

본건은 소유자(사OO)와 채무자(사OO)가 동일한 상태에서 채권자(천OO)에 의해 신청된 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매는 채권자의 집행권원에 의해 진행되므로, 낙찰 후 소유권 이전에 영향을 미치는 권리상 하자는 없을 것으로 판단되나, 말소기준권리 이후의 임차인 등 점유 관계는 면밀한 분석이 필요합니다.

현재 임대관계는 미상이며, 현장조사 시 폐문부재로 확인되지 않았으므로, 입찰 전 점유자 현황 및 대항력 유무를 반드시 재확인해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역에 속합니다. 특히 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(원추표면) 등 공항시설법에 따른 고도제한 및 건축 규제가 일부 적용될 수 있어 재건축 및 리모델링 시 법적 제한을 확인해야 합니다.

또한, 상대보호구역 등 교육환경 보호에 관한 법률상 제한도 존재합니다.

주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 폐문부재로 내부 구조 및 이용 상황이 건축물대장을 기초로 작성되었으므로, 경매 진행 시 내부 확인이 어려운 점이 리스크입니다. (명도 난이도 상승 가능성)

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 2호선 및 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

강서구 화곡동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 소형 평형의 신축급 주택은 실수요 및 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

다만, 권리분석상 폐문부재 및 임대관계 미상인 점을 고려하여 명도에 대한 철저한 준비가 필요합니다. 감정가 258,000,000원은 해당 지역의 신축급 다세대 시세를 반영한 적정 수준으로 판단됩니다.

최고의 입지: 지하철 2호선, 5호선 까치산역 인근으로 더블 역세권 입지를 갖추고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

신축급 건물: 2019년 건축으로 건물 상태가 양호하며, 기본적인 주거 설비를 모두 갖추고 있어 추가적인 수리 비용 부담이 적습니다.

안정적 임대 수익: 소형 주택(전용 $27.99 \text{m}^2$)으로 1인 가구 및 신혼부부 수요가 높아 전월세 전환 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

저금리 대출 활용: 강서구는 수도권 내 비교적 규제가 적은 지역으로 분류될 수 있어, 투자금 회수 및 대출 활용에 유리할 수 있습니다. (개별 확인 필수)

서울남부지방법원 경매7계