나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8593 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-3 스카이오피스텔 제7층 제708호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8593 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-3 스카이오피스텔 제7층 제708호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8593 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-3 스카이오피스텔 제7층 제708호 | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 86,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8593 (1)이며, 용도는 오피스텔, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

감정가는 135,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 서울특별시 강서구 마곡동 784-3 스카이오피스텔 제7층 제708호입니다.

건물 전용면적은 17.52㎡(약 5.30평)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 분양면적(계약면적)은 제시되지 않았습니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 상황 및 접근성

지하철 9호선 양천향교역 남서측 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 9호선 양천향교역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 매우 양호합니다. 제반 교통 상황은 보통 이상입니다.

2.2. 주위 환경

주위는 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 마곡지구 내 상업/업무 복합 지역입니다.

감정평가서상 주위 환경은 보통이나, 마곡도시개발사업 구역 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 높고 정비된 도시 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 건물의 현황 및 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건 내 제7층 제708호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 처리되었습니다. 현황 오피스텔로 이용 중이며 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리 분석 및 법적 문제점

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 비교적 명확해 보입니다.

3.2. 특이 사항 및 유의 사항

본건의 가장 중요한 특이사항은 '대지권 미등기'입니다. 하지만 주의사항에 "대지권 미등기(매수가격은 대지권 포함 가격임)"라고 명시되어 있어, 추후 대지권 확보 가능성이 높은 것으로 판단되나, 반드시 매각 조건 및 법원의 재확인이 필요합니다.

또한, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 추가로 인수할 임차보증금 부담이 없다는 긍정적인 조건으로 해석됩니다.

3.3. 임대차 관계

소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태 및 임대차 관계(점유 관계)를 명확히 확인하지 못했다는 점을 감정평가서에서 고지하고 있습니다. 입찰자는 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 요구됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 편의 시설

본건이 위치한 마곡동 일대는 대규모 업무 지구와 주거 시설이 공존하는 지역입니다.

주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 근린생활시설이 도보 5분 거리에 밀집되어 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 준주거지역에 속하며 마곡도시개발사업 지구단위계획구역 내에 위치합니다.

도로는 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m)와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 다만, 공항시설법에 따른 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 다양한 법적 규제가 존재합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

외부 검색 결과, 본 오피스텔 주변은 지하철역 인근의 상업/업무 시설 밀집지역으로, 일반적인 주거 환경을 저해할 만한 대형 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있음이 확인됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 대응 방안

5.1. 리스크 1: 대지권 미등기

대응 방안: '매수가격은 대지권 포함 가격임'이라는 주의사항을 근거로 법원의 매각조건을 재차 확인하고, 대지권 이전 가능성에 대한 법률적 검토를 진행해야 합니다. 만약 대지권 미포함 매각으로 진행될 경우, 추후 대지권 확보에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.2. 리스크 2: 내부 상태 미확인 및 점유 관계

대응 방안: 감정평가 시 내부를 확인하지 못했으므로, 낙찰 후 명도(점유 이전) 과정에서 점유자(임차인, 소유자)의 확인 및 내부 상태 확인이 필수적입니다. 임차인 관련 특이사항으로 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 협상 과정은 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 서남부의 핵심 업무지구인 마곡지구 내 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

건물 전용면적은 소형 평수(약 5.30평)로 1인 가구 또는 소규모 업무시설 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 시세차익 가능성 및 안정적인 임대수익 확보 가능성을 검토해 볼 만합니다.

권리분석상 가장 큰 문제점인 임차보증금 인수의 위험이 특이 매각 조건으로 해소된 것으로 보이므로, 주요 리스크는 '대지권 미등기' 처리 여부와 '명도'에 집중될 것입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 9호선 양천향교역 인근 초역세권 입지로 공실 위험이 낮습니다.

안전한 권리 조건: 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 조건 매각으로 낙찰자가 인수할 보증금 부담 리스크가 없습니다.

미래 가치: 마곡지구 개발 호재를 기반으로 한 안정적인 가치 상승 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

소액 투자: 오피스텔의 특성상 상대적으로 소액으로 투자하여 월세 수익을 얻기에 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계