나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8364 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8364 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8364 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 5층502호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8364 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 소유자(송OO), 채권자(주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

건물 면적: 24.44㎡ (약 7.41평)

토지 면적: 14.88㎡ (약 4.50평)

면적은 전용면적 기준이며, 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 조건 및 평가

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개웅초등학교' 북측 근거리에 위치합니다.

주위는 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 근거리에 지하철 1호선 '오류동역'과 '개봉역'이 위치하고 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

2.3. 건물의 개요 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호입니다.

외벽은 치장벽돌 및 외장석붙임 마감 등으로 처리되었으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

현재 다세대주택(주거용)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 채권/채무 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 주OOOOOOO가 소유자 송OO의 부동산에 대해 강제집행을 신청한 건입니다.

3.2. 특이 및 주의사항 분석 (핵심 권리 관계)

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

이는 매각 조건에 임차보증금 반환청구권 포기 조건이 붙어 있다는 의미로, 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금 잔액을 인수할 책임이 없다는 뜻으로 해석됩니다. 즉, 낙찰자가 임차인에게 별도의 보증금을 추가로 지급할 의무가 없습니다.

다만, 이 조건의 정확한 적용 및 효력에 대해서는 입찰 전 관련 법률 전문가의 최종적인 자문이 필수입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 개봉동 일대는 다세대주택 중심의 주거지대이며, 주위에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

대형 상권보다는 주거 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 정보

교육 시설: 서울개웅초등학교가 근거리에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정에 유리한 입지입니다.

교통 인프라: 1호선 오류동역 및 개봉역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 경기권 이동이 비교적 용이합니다.

4.3. 혐오 시설

직접적인 혐오 시설에 대한 정보는 감정평가서에 명시되어 있지 않으나, 구로구는 과거 광명시와 하수 및 쓰레기 처리를 상호 협력하는 '혐오시설 빅딜'이 타결된 지역입니다.

이와 같은 지역적 특성 및 오래된 주거지대임을 고려하여, 입찰 전에 현장 방문을 통해 냄새, 소음, 폐기물 처리시설 등 개별적인 혐오시설 유무를 직접 확인하는 것이 안전합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 관련 리스크 (점유 현황)

감정평가서에 따르면, 본건은 점유자의 폐문부재로 인하여 내부 구조 및 임대관계를 정확히 파악하지 못하고 외부 관찰 및 탐문 등으로 평가되었습니다.

따라서, 임대관계 미상 및 점유 현황에 대한 불확실성이 존재하며, 낙찰 후 점유자를 상대로 하는 명도(인도명령/명도소송) 진행 시 시일과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.2. 권리 관련 리스크 (조건부 매각의 해석)

주의사항의 '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'에 대한 법적 해석이 입찰자에게 매우 중요한 영향을 미칩니다.

해당 조건으로 인해 인수할 보증금이 없는 것으로 보이나, 매각 조건의 최종적인 법적 효력과 세부 사항에 대해 정확한 확인이 이루어지지 않을 경우, 낙찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 구로구 개봉동 내 지하철역(오류동역, 개봉역)과 초등학교가 인접한 주거 밀집 지역의 소형 다세대주택입니다.

건물의 구조 및 설비 상태(승강기 포함)는 양호한 것으로 보이나, 건물의 전용면적이 약 7.41평으로 매우 작아 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 물건입니다.

권리 분석상 가장 큰 특징은 '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이므로, 이 조건의 정확한 이해가 성공적인 투자에 결정적인 요소입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 1호선 더블역세권(오류동역/개봉역) 접근성이 양호하고, 초등학교가 근거리에 위치합니다.

소액 투자 가능성: 상대적으로 낮은 감정가(2억 5천만원)로 소액 투자를 통해 서울 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

조건부 매각 특수: 임차인의 잔여 보증금 반환청구권 포기 조건으로 매각되므로, 추가적인 보증금 인수 리스크를 대폭 줄일 수 있습니다. (단, 조건의 정확한 법적 해석 필요)

임대 수요: 소형 평수이며 역 접근성이 있어 1인 가구 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계