나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8348 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8348 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8348
• 주소: 서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 4층402호
• 감정가: 289,000,000원
• 최저가: 231,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8348 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 4층402호 | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 231,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (서울남부지방법원 2025타경8348)

1.1. 물건 개요

소재지

서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 4층402호 (다세대주택)

용도

다세대주택 (2021년 8월 24일 사용승인)

감정가

289,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각 (부동산강제경매)

소유자 및 채무자

이OO (채권자: 주OOOOOOO)

1.2. 면적 및 구조 정보

건물면적

전용면적 25.77㎡ (약 7.78평)

(참고: 다세대주택은 분양면적 개념이 아파트와 다소 상이하여 전용면적 위주로 파악)

토지면적

대지권 11.42㎡ (약 3.45평)

건물의 구조 및 현황

철근콘크리트구조, 지하1층~지상7층 중 4층 402호. 외벽은 석재붙임 마감. 다세대주택으로 이용 중. 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비가 되어 있어 제반 설비는 양호함.

1.3. 입지조건

주위환경

서울특별시 금천구 독산동 '독산3동 주민센터' 북측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]) 등으로 비교적 개발 압력이 높은 준주거지역에 위치함. 이 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

2. 권리분석

2.1. 경매 진행 정보

경매구분

부동산강제경매. 소유자 및 채무자가 동일인인 상황에서 채권자의 강제집행에 의해 진행됨.

2.2. 임차인 관계 및 특이사항

임차인 현황

임대관계는 미상이나, 중요한 주의사항이 있음.

주의사항 (핵심 권리 분석 사항)

임차인 및 주택임차권 승계인인 '주택도시보증공사'의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됨.

이는 매수인이 잔여 임차보증금을 인수해야 할 위험을 원천적으로 차단하는 조건이나, 해당 조건의 이행 여부(포기 확약서 등)를 입찰 전 반드시 확인해야만 깔끔한 권리 확보가 가능함.

2.3. 공부와 현황 불일치

리스크 고지

공부(집합건축물대장)상 402호이나, 현황(출입문 표시)은 401호로 표시되어 있음. 감정평가는 '공부상 402호(현황 401호)'를 기준으로 작성되었으므로, 명도(인도) 진행 시 호실 혼동으로 인한 마찰이 발생하지 않도록 현황 및 점유 관계를 철저히 조사해야 함.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 분석

상권 형태

주변이 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 준주거 혼합 지역으로, 주거 수요는 꾸준할 것으로 보임. '독산3동 주민센터'가 인근에 있어 행정 및 생활 인프라 접근성이 양호함.

혐오시설 여부

제시된 정보 및 일반적인 검색 환경에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 필수적임.

3.2. 생활 편의 시설

편의시설

건물 자체에 승강기, 개별난방 등 기본적인 주거 설비가 잘 갖춰져 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용은 무난할 것으로 판단됨.

4. 잠재적 리스크

4.1. 호수 불일치에 따른 리스크

공부상 402호, 현황 401호 표기로 인한 명도 및 인도 명령 시의 행정적/실제적 혼란 가능성 존재. 낙찰자는 반드시 감정평가서상의 기준(공부상 402호)을 명확히 인지하고 진행해야 함.

4.2. 임차보증금 반환청구권 포기 조건 이행 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 잔액 포기 조건이 매각 전 확약되지 않으면, 낙찰 후 잔여 임차보증금에 대한 법적 책임이 발생할 가능성이 있으므로, 매각 조건을 다시 한번 면밀히 확인해야 함.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 준주거지역에 위치하고 있어 높은 용적률 활용 및 주거 수요가 확보된 물건임. 위치적으로 '보통' 수준의 환경이나 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있음. 다만, 호실 불일치와 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건 매각이라는 핵심 주의사항을 반드시 해결(또는 확인)해야만 안전한 투자가 가능함.

5.2. 투자 포인트

신축급 건물

2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 향후 임대 및 매매 시 경쟁력이 있음.

준주거지역 입지

비교적 건폐율 및 용적률이 높은 준주거지역에 위치하여 토지의 잠재적 가치가 일반 주거지역보다 높을 수 있음.

강제경매 물건

소유자와 채무자가 동일하여 권리관계가 단순할 수 있으나, 임차인 주의사항이 있어 권리분석 난이도는 중상급임. 리스크만 명확히 해소된다면 시세 대비 저렴하게 신축 주택을 취득할 기회가 될 수 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계