나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8331 [1] 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 서측 인근(오류동 289-3)에 위치하며
주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통
시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지상 6층(사용승인 : 2019년 07월 05일) 내
제4층 제402호로서
외벽 : 치장벽돌 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비(도시가스), 승강기 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형
다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 30미터 내외, 서측 및 북측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로3류
(폭 8m 미만)(접합)
교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)
관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권 승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경8331 (1) 사건은 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호에 위치한 도시형생활주택입니다. 해당 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 339,000,000원이며, 건물 사용승인일은 2019년 07월 05일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지 위에 건축되었습니다. 남측으로는 약 30미터, 서측 및 북측으로는 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 대로2류(폭 30m~35m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

* 기타 제한사항: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 준보전산지, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 북대전세무서장의 압류(2022-12-28)입니다. 이를 기준으로 선순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* CHU : 2019-10-21 전입, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* MOZ : 2021-04-01 전입, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 이 : 2019-12-23 전입, 2019-11-11 확정일자, 2024-01-05 배당신고, 대항력 없음 (말소 대상).

* 주의사항: 특별매각조건으로 신청채권자 겸 주택임차권 승계인 한국주택금융공사는 매수인에 대한 대항력 포기를 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 대항력 있는 임차인(CHU , MOZ )은 매각으로 인해 대항력을 포기하고, 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 상태입니다. 이에 따라 해당 임차인들의 권리는 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보이나, 보증금 0원의 임차인이 대항력을 포기하는 상황은 이례적이므로 추가 확인이 필요합니다.

* 기타 권리: 주식회사에스더블유개발, 문병웅 등의 소유권 관련 등기 및 압류, 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리 이후 순위로 모두 말소 대상입니다.

* 총 등기부채권액: 304,500,000원 (이철민의 임차보증금으로, 말소 대상).

1.3. 상권분석

본 물건은 오류동 지역에 위치하며, 주거용 건물 밀집 지역에 해당합니다. 주변에 오남중학교가 있어 교육 관련 시설 및 학군 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 다양한 규모의 주택과 근린생활시설이 혼합되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 (보네르캐슬):

* 2026년 3월, 46.41㎡ (약 14평) 규모의 6층 물건이 28,500만원(2억 8,500만원)에 거래되었습니다. 본 물건(50.88㎡, 4층)과 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례로, 현재 감정가(339,000,000원) 대비 시세 흐름을 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

* 주변 시세 (타 빌라):

* 2026년 3월, 36.44㎡(약 11평) 규모가 19,000만원(1억 9,000만원)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 74.43㎡(약 22.5평) 규모가 25,000만원(2억 5,000만원)에 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 보네르캐슬은 2019년 07월 05일 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 본 물건은 104동 4층 402호로, 전용면적 50.88㎡ (약 15.39평)입니다.

* 편의시설: 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 문제: 대항력 있는 임차인(CHU , MOZ )이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 매수인에 대한 대항력 포기 및 임차권 말소 동의 확약서 제출 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확하게 이행될 경우 큰 문제는 없겠으나, 0원 보증금 임차인의 대항력 포기는 일반적이지 않으므로, 계약 이행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 감정가 대비 시세: 동일 단지 내 최근 거래 사례(46.41㎡, 2.85억원)와 비교 시, 본 건의 감정가(50.88㎡, 3.39억원)가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (거래된 물건은 6층, 본 건은 4층)

* HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사(HF) 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 이와 관련된 추가적인 확인 또는 잠재적 부담이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)이며, 서울 구로구에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히, 동일 단지 내 최근 거래 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원에 대항력 포기 조건으로 매각된다는 점이 매우 이례적이며, 이 부분에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 서울시 내 입지: 서울 구로구라는 지역적 이점을 가집니다.

* 동일 단지 시세 비교 용이: 보네르캐슬 단지 내 최근 거래 사례가 있어 시세 파악 및 투자 가치 산정이 상대적으로 수월합니다.

* 권리관계 명확화 노력: 매각 조건상 임차인 관련 권리 관계가 매수인에게 인수되지 않도록 처리되고 있어, 권리 분석상 깔끔한 마무리가 기대됩니다. (단, 0원 보증금 임차인의 포기 조건 이행 여부 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 339,000,000원입니다. 동일 단지 내 유사 면적(46.41㎡) 물건이 2026년 3월 285,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본 물건(50.88㎡)의 제곱미터당 가치를 환산하면 약 6,140,918원/㎡이며, 이를 적용 시 약 312,388,000원의 시세가 산출됩니다.

감정가가 최근 거래 사례보다 높게 책정되었으나, 물건의 면적이 더 크다는 점을 고려할 때 감정가 범위 내에서의 경쟁이 예상됩니다. 또한, 이례적인 임차인 조건과 HF 관련 변경 사항을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 보수적인 시각과 유사 물건 시세를 종합하여 예상 입찰가를 315,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.