나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8331 [1] 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8331 [1] 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경8331 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호 | 감정가: 339,000,000원 | 최저가: 173,568,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8331 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제104동 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 339,000,000원

토지면적(지분): 62.10제곱미터 (약 18.78평)

건물면적(전용): 50.88제곱미터 (약 15.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 감정평가 현황 및 이용 상태

본건은 오남중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물 중 4층 402호이며, 사용승인일은 2019년 07월 05일로 건축 연한이 짧은 신축급 다세대주택입니다. 외벽은 치장벽돌 등으로 마감되었고, 위생, 급배수시설, 도시가스 난방설비 및 승강기 등이 갖춰져 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 내부 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 환경

본건은 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 차량 출입이 원활하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 용이한 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형이며, 남측 약 30미터 내외, 서측 및 북측 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건이 위치한 오류동 일대는 주거 밀집 지역으로, 오남중학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 주변에는 다수의 아파트 단지와 다세대주택이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설인 근린생활시설(상점, 마트 등)이 발달해 있을 것으로 추정됩니다. 주거 수요가 꾸준한 다세대주택 지역으로 생활 편의성이 보통 이상일 것으로 예상됩니다.

2.3. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있어 개발 행위 시 제한이 있을 수 있습니다. 특히 교육환경보호구역과 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m)에 포함되어 있어 향후 건축 행위 또는 용도 변경 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 지도 검색을 통해 확인된 바, 본건 주변에서 직접적인 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다.

3. 법률 및 투자 분석

3.1. 권리분석 및 매각 조건

본 경매 사건은 부동산강제경매이며, 소유자(문OO)와 채무자(문OO)가 동일하고 채권자(한OOOOOOO)가 강제집행을 신청한 것으로 보아 소유자가 거주할 가능성도 있습니다. 매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'으로 토지 지분과 건물 전용 부분이 모두 포함되어 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 단, 임대관계가 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부를 철저히 확인하고 명도 계획을 수립해야 합니다. 권리관계는 복잡하지 않은 것으로 보이나, 매각물건명세서를 통한 최종 확인이 필수적입니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 구로구 오류동에 위치한 2019년식의 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로, 비교적 양호한 주거 환경과 보통 수준의 교통 여건을 갖추고 있습니다. 강제경매로 진행되며 토지/건물 일괄매각이므로 투자 가치가 명확합니다. 감정가가 3억 3천 9백만 원으로 서울 외곽 지역의 소형 주택 투자에 적합한 수준입니다.

투자 포인트:

최고의 입지: 오남중학교 인근의 주거 밀집지역으로 안정적인 임차 수요가 예상됨.

신축급 건물: 2019년 사용승인 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용 부담이 적음.

용도 활용성: 전용면적 약 15.39평의 도시형생활주택으로, 실수요 및 소액 투자에 적합하며, 임대 수익 확보에 유리함.

법적 안정성: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순하며, 권리분석상 특이한 문제점은 확인되지 않음.

(보고서 끝)

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계