나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8113 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-8 제이제이팰리스 제5층 제504호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8113 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-8 제이제이팰리스 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8113 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥대로134길 51-6, 제5층 제504호 (독산동, 제이제이팰리스) | 감정가: 259,000,000원 | 최저가: 132,608,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8113 (1)이며, 용도는 다세대주택으로, 토지/건물 일괄매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 259,000,000원입니다.

1.2. 물건 소재지 및 면적

소재지는 서울특별시 금천구 독산동 164-8 제이제이팰리스 제5층 제504호입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

전용면적은 $29.94\text{m}^2$ (약 9.06평)이며, 대지권은 $18.10\text{m}^2$ (약 5.47평)입니다.

본 물건은 다세대주택이므로, 별도의 분양면적 표기는 생략하며 제시된 $29.94\text{m}^2$가 전용면적입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산3동주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

전반적인 주거 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 환경

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지/건물 특징

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 마감 등입니다.

위생, 급배수, 소화전, 승강기, 난방(도시가스) 설비 등 기본적인 주거 편의 설비를 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

경매구분은 부동산강제경매이며 소유자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매 컨설팅의 핵심은 낙찰 후 인수되는 권리의 유무 파악이며, 본건은 매각대상에 토지/건물이 일괄 포함되어 있습니다.

3.2. 임차 관계 및 리스크 분석

본 물건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 중요한 주의사항이 있습니다.

이는 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금반환청구권을 승계하였으나, 낙찰자에게 배당받지 못하는 잔액에 대해 인수 책임을 묻지 않겠다는 조건으로 해석됩니다.

일반적인 경매 물건에서 임차인의 잔여 보증금 인수 부담은 가장 큰 리스크이나, 해당 조건에 따라 낙찰자가 임차보증금 잔액을 추가로 인수할 위험은 없을 것으로 보이나, 매각 조건의 최종적인 법적 효력을 반드시 확인해야 합니다.

기준시점 현재 임대관계는 미상입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 생활 편의시설

대상물건은 '독산3동주민센터' 인근의 주택가에 위치하고 있어, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 생활 밀착형 상권을 이용할 수 있습니다.

주변에는 '독산3동주민센터'가 있어 행정 서비스를 이용하기 편리하며, 주민센터 내부에는 작은도서관, 체력단련실, 강의실 등 주민 편의 시설이 잘 갖춰져 있는 것으로 확인됩니다.

다만, 검색 결과에서 대규모 쇼핑 시설이나 주요 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

4.2. 토지 이용 및 제한 사항

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등 법규에 의한 제한을 받고 있으나, 일반적인 주거용 건물 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 상기 3.2항에서 언급된 임차보증금반환청구권 관련 주의사항에 대한 해석 및 실제 매각 조건의 확실한 확인입니다.

주의사항 문구만 본다면 임차보증금 인수 리스크는 없는 것으로 보이나, 최종적으로 입찰 전 법원 자료를 통해 관련 내용을 재차 확인해야 합니다.

감정평가서상 임대관계 미상으로, 현장 조사를 통한 실제 점유 관계 파악이 필수입니다.

5.2. 종합 의견

금천구 독산동의 다세대주택으로, 실수요자와 소액 투자자 모두에게 적합한 물건입니다.

특히, 감정가가 2억 5,900만원으로 형성되어 있어 서울 내 아파트 대비 상대적으로 낮은 금액으로 내 집 마련 또는 투자 접근이 가능합니다.

다만, 주택도시보증공사 관련 특수 매각 조건을 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: '독산3동주민센터' 인근의 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

소형 평형: $29.94\text{m}^2$ (약 9.06평)의 전용면적은 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 임차 수요가 꾸준할 수 있습니다.

경매 조건: 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각은 잠재적인 임차인 리스크를 줄일 수 있는 유리한 조건으로 작용할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계