나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7653 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 33-114 위드캐슬 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7653 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 33-114 위드캐슬 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경7653 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척로21나길 42-12, 제4층 제403호 (개봉동, 위드캐슬) | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 128,512,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 다세대주택 경매 물건 분석 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7653 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 33-114 위드캐슬 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 251,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 마OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 7월 20일 (비교적 신축급)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층

면적 상세

토지면적 (대지권): 17.68㎡ (약 5.35평)

건물면적 (전용면적): 29.68㎡ (약 8.98평)

1.2. 입지조건 분석

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉중학교 동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 밀집된 주거지대입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 거주 후기에 따르면 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 편리하다는 의견이 있습니다.

건물 상태

2020년 7월에 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 가까워 건물의 내외부 상태 및 설비(승강기, 개별난방 등)는 양호할 것으로 판단됩니다.

토지이용계획

본건 소재 토지는 2필지 일단으로 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)에 해당하며, 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 일부 규제(장애물제한표면구역, 대공방어협조구역)를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 마OO가 채무자와 동일한 부동산강제경매 사건입니다.

가장 중요한 권리적 특이사항은 다음과 같습니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

이는 낙찰자가 인수해야 할 보증금 채무(미배당 보증금)가 없음을 의미하는 조건입니다. 따라서 권리분석 측면에서 낙찰자가 추가로 임차보증금을 인수할 위험이 소멸되어 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 미상인 임대관계 확인은 필요하나, 위 조건으로 인해 명도 대상 외의 금전적 인수 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변은 학교(개봉중학교 등)와 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

생활 편의 시설

주변 거주 후기에 따르면 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 생활이 매우 편리하다는 평가가 있습니다. 또한, 근처에 편의점 등이 가깝고 치안이 좋다는 의견도 있습니다.

교육 환경

개봉중학교가 인근에 소재하여 기본적인 교육 환경은 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

명도 리스크

소유자(마OO)가 채무자와 동일하므로, 낙찰 후 명도(인도명령 및 강제집행) 과정에서 소유자의 명도 저항에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 명도 협상에 대한 준비가 필요합니다.

법적 제한

토지이용계획상 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 규제가 있으나, 이는 해당 지역에 일반적인 제한이며 이미 건축된 건물의 이용이나 매각에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

혐오시설

주변 시설 리뷰에서는 전반적으로 조용하고 치안이 좋으며 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 긍정적인 평가가 주를 이루고 있습니다. 보고서 작성 시점 기준 검색된 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 개인적으로 기피하는 시설(고압선, 특정 산업시설 등)의 유무를 최종적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년 준공된 다세대주택으로, 서울 내에서 신축급 주택을 비교적 저렴한 감정가(251,000,000원)로 취득할 기회입니다. 입지는 역세권은 아니나 주거 편의시설이 잘 갖춰진 안정적인 주거지대입니다.

무엇보다 "임차보증금반환청구권 포기 조건" 매각으로 인해 복잡하고 위험할 수 있는 임차권 인수 리스크가 원천적으로 제거되었다는 점이 최고의 장점입니다. 권리적인 안정성이 매우 높기 때문에, 실수요 및 투자 관점에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

1. 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 향후 수리 및 유지보수 비용 부담이 적습니다.

2. 권리적 안전성 확보: 주택도시보증공사 관련 미배당 보증금 인수 리스크가 매각 조건으로 해소되어, 입찰자가 권리분석에 대한 부담을 크게 덜 수 있습니다.

3. 실수요자 적합: 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 전용면적(29.68㎡, 약 8.98평)으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계