나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7608 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제에이동 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7608 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제에이동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경7608 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로12길 9-22, 제에이동 제3층 제303호 (개봉동, 원창아트빌2) | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 140,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 구로구 개봉동 원창아트빌2 다세대주택

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경7608 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)으로 분류됩니다.

소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제에이동 제3층 제303호입니다.

토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 경매구분은 부동산 강제경매입니다.

감정가는 220,000,000원입니다.

건물 면적은 26.16㎡ (약 7.91평)이며, 토지 면적은 17.70㎡ (약 5.35평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 물건은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 중 3층에 위치하며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등의 제반 설비를 갖추고 있어 주거 편의성이 양호합니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본 물건은 서울 구로구 개봉동의 일반 주택지대에 위치하며, 주변은 다세대주택과 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 환경이 양호한 지역입니다.

교통 상황:

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 불편함이 없습니다. 지하철 1호선 개봉역까지도 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

주위 환경:

"개봉초등학교" 서측 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가구에게 유리한 환경입니다. 또한, 주거용 건부지로 이용 중인 가장형의 평탄한 토지에 지어졌으며, 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 주거 환경 보전과 개발 잠재력이 동시에 존재하는 지역입니다.

1.3. 권리 분석

경매구분은 부동산 강제경매이며, 소유자는 백OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리관계 특이사항은 임차인 관련 내용입니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

이 조건은 **인수되는 보증금 잔액이 없는 조건**을 의미하므로, 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 추가로 인수해야 하는 **가장 큰 리스크가 해소**됩니다.

이 조건으로 매각이 진행된다면 낙찰자는 소액 임차보증금 반환 의무를 면제받아, 명도 리스크가 대폭 줄어들고 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 조건의 이행 여부 및 임차인의 명도 협조 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

본 물건 주위에는 다세대주택, 아파트단지와 함께 각종 근린생활시설이 소재하는 일반 주택지대로서, 기본적인 생활 편의시설(편의점, 소형 마트, 음식점 등)은 충분히 형성되어 있습니다. 대규모 상권보다는 주거 밀착형 상권으로 판단되며, 생활에 필요한 인프라는 갖추고 있습니다.

생활 정보:

교육 환경으로는 개봉초등학교가 인근에 있어 교육 여건이 양호합니다. 생활체육 시설이나 소규모 공원 등도 주변에 분포할 가능성이 높습니다. 대형 마트 등은 인근 지하철역 주변이나 대로변에 위치하여 차량 또는 대중교통을 이용하여 접근할 수 있습니다.

혐오시설 여부:

주변은 다세대주택 및 아파트 단지가 혼재된 일반 주택지대로, 현재 파악된 자료상으로는 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

잠재적 리스크:

1. **주의사항 이행 여부:** 임차보증금반환청구권 포기 조건이 매각조건이므로, 해당 조건의 이행이 확실한지 최종적으로 법원 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.

2. **도시형생활주택 특성:** 일반 다세대주택에 비해 건축 당시 법규가 완화된 부분이 있을 수 있으므로, 재산 가치 평가 시 주변 일반 다세대주택과의 비교 분석이 필요합니다.

3. **제2종일반주거지역(7층 이하):** 층수 제한이 있는 지역으로, 향후 재개발/재건축 추진 시 용적률 상향 등의 개발 이익에 한계가 있을 수 있습니다.

종합 의견:

본 물건은 서울의 일반 주택가에 위치하여 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 특히 **주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건**이 부여되어 있어, 낙찰자에게 가장 큰 부담이 될 수 있는 **임차보증금 인수 리스크가 해소**되었다는 점에서 투자 매력이 높습니다.

감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 실거주 목적뿐만 아니라 임대수익을 위한 소형 주택 투자 물건으로도 적합할 것으로 판단됩니다.

1.6. 투자 포인트

1. **권리관계의 안정성:** 임차인 및 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각이므로, **명도 및 보증금 인수 리스크가 극히 낮아** 초보 투자자에게도 유리합니다.

2. **소액 투자 및 실거주 적합:** 전용면적 약 7.91평의 소형 주택으로, 1~2인 가구 실거주나 안정적인 임대수익 창출에 적합합니다.

3. **양호한 주거 환경:** 개봉초등학교 인근의 일반 주택지대로 주거 편의시설 및 교육 환경이 양호합니다.

4. **역세권 입지:** 인근 버스정류장 및 1호선 개봉역 접근성을 바탕으로 대중교통 이용이 편리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계