나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8314 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8314 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 3층301호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경8314
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 3층301호
• 감정가: 265,000,000원
• 최저가: 135,680,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8314 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 3층301호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 135,680,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 혜성오피스텔 제3층 제301호

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 3층301호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8314 (1)

용도 및 구조: 오피스텔, 철근콘크리트구조 (2021년 2월 18일 사용승인)

감정가: 265,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (소유자 박OO, 채무자 박OO, 채권자 주OOOOOOO)

전용면적: 건물 28.84㎡ (약 8.71평)

대지권: 토지 7.61㎡ (약 2.30평)

추정 분양(계약)면적: 오피스텔 전용률(약 50%)을 고려할 때, 약 57.68㎡ (약 17.45평) 내외로 추정됨.

1.2. 입지조건 및 교통상황 분석

최고의 입지:

본건은 지하철 2호선과 5호선 환승역인 '까치산역' 남서측 인근에 위치한 더블 역세권 물건입니다.

강남, 종로, 여의도 등 서울 주요 업무지구까지 환승 없이 접근이 가능하여 직장인 수요가 매우 풍부한 '알짜 주거지'입니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용 편의성이 매우 양호합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 편의시설 이용이 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석 및 특이사항 (잠재적 리스크 포함)

권리분석 (매수자 인수 여부):

본건은 '부동산강제경매' 사건으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

*주의사항에 명시된 임차인 관련 특별 조건에 주목해야 합니다.

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

- 이는 매수인이 선순위 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 하는 위험을 완벽하게 해소시켜 주는 '클린 매각 조건'입니다. 권리적인 리스크가 매우 낮아 안전한 투자처로 판단됩니다.

- 다만, 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 매각 조건이 실제로 적용될 임차인이 주택도시보증공사인지는 재차 확인이 필요하나, 조건 자체는 긍정적입니다.

잠재적 리스크:

- 막다른 도로에 접한 토지의 형상으로, 진출입 시에 불편함이 있을 수 있습니다.

- 까치산역 상권 중 일부 구역(3·4번 출구 방향 먹자골목)은 유흥업종과 모텔 등이 밀집되어 있어, 주거 환경에 미세한 영향을 줄 수 있습니다. (다만 본건은 역에서 약간 떨어진 주거 밀집 지역에 위치하여 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.)

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석:

- 본건은 일일 유동인구가 5만 명 이상인 지역밀착형 '항아리형 상권'인 까치산역 상권에 속합니다.

- 주택가의 배후 수요가 매우 두터우며, 대형 프랜차이즈 매장과 함께 지역 주민들이 주로 이용하는 업종이 공존하는 안정적인 상권입니다.

- 역 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 까치산시장(지역 주민 애용)을 통해 생활 편의를 충족시킬 수 있습니다.

생활정보:

- 까치산시장 등 전통 시장이 인근에 있어 식료품 및 생필품 구매가 편리합니다.

- 주위는 다세대, 오피스텔 등이 밀집된 인구 밀집도가 높은 주거지역으로, 병원, 약국, 학원 등의 근린생활시설 이용이 용이합니다.

- 강서구청은 까치산역 일대 지구단위계획구역 확대를 포함한 개발 계획을 추진 중이므로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 신축에 가까운 2021년식 오피스텔로, 더블 역세권 입지와 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

특히 '주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 조건'으로 권리분석상 매수인이 인수할 보증금 리스크가 없어 안전하며, 시세대비 적정 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대수익과 시세차익을 기대할 수 있는 우량 물건입니다.

투자 포인트:

1. 권리관계 안전성: 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건으로 '보증금 인수 리스크'가 사실상 제거되어 최상의 안전성을 확보했습니다.

2. 더블 역세권: 2호선과 5호선 환승역인 '까치산역' 초역세권으로, 임차 수요가 꾸준하고 공실 위험이 낮습니다.

3. 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물의 컨디션이 우수하며, 기계식 주차장 및 개별 난방 등 설비 내역도 양호합니다.

4. 미래 개발 호재: 강서구청의 까치산역 일대 개발 계획 추진에 따른 장기적인 가치 상승 여력도 기대됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계