나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6971 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제4층 제401호 다세대주택 경매
매각기일: 2026-01-21
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6971 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제4층 제401호 다세대주택 경매
- 사건번호: 2025타경6971
- 주소: 서울특별시 양천구 중앙로 333(신월동), 제4층 제401호 (신월동, 로빈시그니쳐)
- 감정가: 210,000,000원
- 최저가: 107,520,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 다세대주택
서울남부지방법원 경매4계 2025타경6971 | 소재지: 서울특별시 양천구 중앙로 333(신월동), 제4층 제401호 (신월동, 로빈시그니쳐) | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 107,520,000원 | 용도: 다세대주택
1. 물건 개요 및 현황 분석
1.1. 사건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6971 (1)
소재지: 서울특별시 양천구 신월동 $\text{474-12}$ 로빈시그니쳐 제4층 제401호
용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형다세대)
감정가: $\text{210,000,000}$원
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
소유자/채무자: 허OO
채권자: 주OOOOOOO
1.2. 면적 및 건물 현황
건물 전용면적: $\text{22.49 } \text{m}^2$ (약 $\text{6.80} \text{ 평}$)
토지 지분면적: $\text{10.63 } \text{m}^2$ (약 $\text{3.21} \text{ 평}$)
사용승인일: $\text{2020.06.17.}$ (신축급 건물)
건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상11층 건물 내 제4층
설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등
1.3. 주요 특이사항 및 주의사항
주의사항 (권리분석 핵심):
- 토지 별도등기 있음: 대지권 미등기 또는 토지 소유권에 별도의 권리 문제가 있을 가능성이 매우 높으므로, 입찰 전 반드시 등기부등본을 통해 별도등기의 내용을 확인하는 정밀한 권리 분석이 필수입니다.
- 임차권 관련 매각 조건: 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 미배당 보증금을 인수하지 않는다는 의미이지만, 조건을 정확히 해석하고 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.
- 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 미상으로, 실제 임차인 유무 및 대항력 여부는 추가 확인이 필요합니다.
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 입지조건 및 교통상황
최고의 입지:
- 본건은 서울특별시 양천구 신월동 ‘양강중학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.
- 교통상황은 보통 수준으로, 차량 접근이 용이하며 인근에 지하철 5호선 ‘신정역’ 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
2.2. 상권 및 생활정보
생활 편의성:
- 주변에 학교(양강중학교 등) 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 원활할 것으로 보입니다.
- 단지 내 승강기 및 기계식 주차설비가 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 양호합니다.
2.3. 주변 시설물 (혐오시설 포함)
혐오시설/주요 시설물:
- 양천구에는 지역적 주요 시설인 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치하고 있습니다. 이는 과거에는 혐오시설로 인식되었으나, 현재는 주민 편의 시설을 갖추고 지원금을 제공하며 인식이 개선된 시설입니다. 정확한 거리는 알 수 없으나, 인근 지역의 잠재적 요인으로 고려할 필요가 있습니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매 권리 관계
본건은 채무자 소유의 부동산에 대해 채권자가 강제적으로 진행하는 강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 소유권 분쟁 가능성은 낮아 보입니다.
3.2. 핵심 권리상의 리스크 (토지 별도등기)
토지 별도등기:
- 가장 중요한 권리 리스크입니다. 토지 등기부등본상에 별도의 소유권 또는 근저당권 등이 설정되어 있을 경우, 매수 후에도 완전한 토지 지분(대지권)을 확보하지 못하고 추가적인 법적 분쟁이나 비용 지출이 발생할 수 있습니다.
- 입찰 전 해당 별도등기 내용이 근저당권인지, 또는 대지권 미등기 상태에서 토지 소유권 자체에 대한 문제인지 등을 반드시 확인해야 합니다.
3.3. 임차인 관련 권리 분석
HUG 조건부 매각:
- 주택도시보증공사의 잔액 포기 조건이 붙어있으므로, 매각 조건상 미배당 임차보증금 인수 위험은 제거될 가능성이 높습니다. 그러나 법원의 매각 조건과 매각물건명세서를 통해 인수 여부를 $\text{100%}$ 확인해야 합니다. 임차 관계 미상으로 현황조사서상 임차인 존재 여부도 필수 확인 사항입니다.
4. 법규 및 잠재적 리스크 분석
4.1. 토지이용계획 및 제한사항
법규 제한 사항:
- 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며 대로2류(폭 $\text{30} \text{m}$~$\text{35} \text{m}$)에 접합하여 건축 환경은 양호합니다.
- 그러나 다음과 같은 중첩 규제가 존재합니다: 도시철도(저촉), 원추표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역(군사시설 보호법).
- 이러한 다수의 규제는 향후 건물의 신축, 재건축 또는 증축 시 고도 제한 및 건축 허가에 제약을 가할 수 있는 잠재적 리스크로 작용합니다.
5. 종합 의견 및 투자 포인트
5.1. 잠재적 리스크 요약
최대 리스크: 토지 별도등기 존재. 대지권 확보에 대한 정밀한 분석 없이는 입찰을 권하지 않음.
중요 리스크: HUG 조건부 매각의 세부 조건 확인 필요, 임대 관계 미상.
규제 리스크: 공항 및 군사 관련 중첩 규제로 인한 장기적 건축 제한 가능성.
5.2. 종합 의견
본건은 사용승인일이 $\text{2020}$년으로 신축급의 건물이며, $\text{3}$종 일반주거지역의 대로변에 접한 소형 다세대주택으로 실수요층의 선호도가 높을 수 있습니다. 그러나 감정가 $\text{2.1}$억 원이라는 소액 투자 물건임에도 불구하고, '토지 별도등기 있음'이라는 치명적인 권리상의 리스크가 존재합니다. 따라서 해당 별도등기의 내용이 매수 후 소멸되는 권리이거나, 대지권 확보에 지장이 없는 단순한 채권 확보 목적의 등기라는 확신이 들기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다. 전문가의 정밀한 권리 분석을 거쳐 리스크가 해소되었을 경우에만 입찰을 고려해야 합니다.
6. 투자 포인트
1. 신축급 건물: $\text{2020}$년 준공으로 수리비 부담이 적고, 임대 및 매매 수요가 높음.
2. 소형 주거 상품: $\text{6.8} \text{평}$ 전용면적으로 $\text{1}$인 가구 및 신혼부부 등 소액 실수요층 확보에 유리함.
3. 용도 지역 및 도로 접근성: 제3종일반주거지역 내 $\text{30} \text{m}$ 도로에 접합하여 주거 환경 및 장기적 가치에 긍정적.
4. HUG 조건부 매각: 권리 분석 결과 인수금액이 발생하지 않는다면 명도 리스크를 줄일 수 있는 장점.
법원 정보
서울남부지방법원 경매4계