나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경58 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제1층 제101호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경58 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제1층 제101호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경58 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로41길 70(화곡동), 제1층 제101호 (화곡동, 시그니엘6) | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 264,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경58 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

본건의 감정가는 330,000,000원으로 산정되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 소유자 및 채무자는 조OO입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본 물건의 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제1층 제101호이며, 용도는 근린생활시설(제1종근린생활시설(소매점)로 이용중)입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상11층 건물 내 1층이며, 사용승인일은 2020년 6월 17일입니다.

토지 면적은 27.03㎡(약 8.18평)이고, 건물 면적은 39.77㎡(약 12.03평)입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 대로2류(폭 30m~35m)(접합)에 위치합니다.

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 지하철 5호선 화곡역 북서측에 위치하며, 도보 이용이 가능한 역세권에 해당합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 유동인구 확보가 용이할 수 있습니다.

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태는 북동측으로 광대로에 접하고, 남서측으로 세로규모의 막다른 도로와 접하여 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석

공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중이며, 주거 밀집 지역 내 1층 상가라는 점에서 고정 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

주위가 주택과 상가가 혼재된 지역이므로, 생활 밀착형 업종(편의점, 세탁소, 소규모 음식점 등)에 적합한 상권으로 보입니다.

인근에 오피스텔, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용되고 있어 유동인구는 보통 수준으로 예상됩니다.

2.3. 생활정보

주변에 다수의 주거시설이 소재하여 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가서에 별도의 혐오시설 언급은 없으나, 투자 전 현장 임장을 통한 주변 환경 및 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

교육 환경과 관련해서는 상대보호구역에 일부 저촉되므로, 향후 용도 변경 또는 특정 업종 입점 시 강서양천교육청에 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산 임의경매로 소유자 조OO에 대한 채권자 고OOOOOOOOO의 채권 확보를 위한 절차로 보입니다.

특이사항으로 토지에 별도 등기(지상권설정)가 존재하며, 지상권자는 서울특별시지하철공사입니다.

이는 도시철도(저촉) 관련 제한사항과 연관된 것으로 추정되며, 매각 이후 지상권의 인수 여부 및 구체적인 내용은 등기부등본 및 관련 법규 검토가 필수입니다.

임대차 관계는 미상으로 보고되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인 여부를 확인하고, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 이를 인수할 가능성이 있으니 주의해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 토지 등기부상 **서울특별시지하철공사의 지상권 설정**입니다.

이는 토지 이용에 제약을 가할 수 있으며, 지하철도 소유를 목적으로 하므로 재산권 행사에 불리하게 작용할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 **도시철도 저촉** 및 **건축선 <추가기재> 건축가능하나 별도 협의 요함**이라는 문구가 있어 향후 증축이나 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 따를 가능성이 높습니다.

완경사지에 위치한 세장형 토지라는 점도 향후 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

임대차 미상으로 인한 명도 리스크도 존재합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제안

4.1. 투자 포인트

화곡역 인근의 1층 근린생활시설로, 기본적인 교통 접근성과 고정 배후 수요를 갖추고 있습니다.

2020년도 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 주거지역 내 생활 밀착형 상가로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각으로 복잡한 법정지상권 문제 발생 가능성은 낮습니다. (단, 기존 지상권은 별도)

4.2. 종합 의견

본 물건은 신축급 1층 상가로서의 매력은 있으나, 토지에 설정된 서울특별시지하철공사의 지상권과 토지이용계획상의 도시철도 저촉 및 건축 제한사항이 중대한 잠재적 리스크입니다.

지상권의 구체적인 내용 및 건축 제한에 대한 강서구청 및 관련 기관의 협의 가능성 등을 철저히 분석하지 않는다면, 예상치 못한 재산권 침해나 손실이 발생할 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 해당 지상권 및 건축 제한 관련 전문가의 심층적인 법률 자문이 반드시 필요하며, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계