나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경58 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제1층 제101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""지하철역 화곡역"" 북서측에 위치하며,
주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린상가 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""양강중학교"" 북측에 위치하며,
주위는 오피스텔, 아파트, 근린상가 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철역 등이 소재하고 있고,
제반 교통상황은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어
제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상11층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2020.6.17.)

외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2020.9.16.)

외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중임.

이용상태

공부상 '소매점'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방관련 설비 등 되어 있는 것으로 추정됨.

설비내역

급배수시설, 소방관련 설비 등 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치한 세장형에 유사한 토지로, ""오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설의
건부지"" 로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 평탄한 정방형 토지로, ""도시형생활주택, 근린생활시설의 건부지""
로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로에 접하며, 남서측으로 세로규모의 막다른도로와 접함.

인접 도로상태등

남동측으로 소로규모의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(저촉),
가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역(2025-01-10), 상대보호구역(강서양천교육청
에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역,
건축선 <추가기재>건축가능하나별도협의요함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역
(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
과밀억제권역

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 토지에 별도등기 있음. (내용: 지상권설정, 목적: 지하철도 소유, 지상권자: 서울특별시지하철공사)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경58 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 강서로41길 70 (화곡동) 시그니엘6 제1층 제101호

* 용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설(소매점) 이용중)

* 감정가: 330,000,000원

* 토지면적: 27.03㎡ (약 8.18평)

* 건물면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고흥군수산업협동조합

* 특이사항: 공동담보

3.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 화곡역 북서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린상가 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 화곡역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북동측으로 광대로에 접하고, 남서측으로는 세로 규모의 막다른 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

4.

권리분석

* 말소기준권리: 2021년 1월 29일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (을3)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 토지에 대한 지상권 설정 등기 (목적: 지하철도 소유, 지상권자: 서울특별시지하철공사)가 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/사업자등록일자: 2024년 12월 19일

* 확정일자: 2025년 1월 9일

* 배당신고일자: 2025년 3월 13일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 504,000,000원

5.

상권분석

* 본건은 지하철 화곡역 역세권에 위치하며, 주변에 다세대주택, 다가구주택, 오피스텔 및 근린상가가 혼재되어 있습니다.

* 공부상 제1종근린생활시설(소매점)로 이용중으로, 배후 주거지 수요를 바탕으로 한 지역 기반 상권으로 파악됩니다.

* 토지 이용 상태가 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있어, 상가로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

6.

생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장 인접.

* 주거환경: 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

* 편의시설: (제공된 정보에 따라 구체적인 편의시설 정보는 생략합니다. 주변 환경 조사 필요)

7.

잠재적 리스크

* 토지에 대한 지상권 설정: 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기 존재는 건물 활용 및 재산권 행사에 중요한 제약이 될 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 층수 정보 불일치: 감정평가서상 건물 층수(지하1층, 지상11층)와 건축물대장 JSON 정보(지상 6층) 간에 차이가 확인되어, 정확한 층수 확인이 필요합니다.

* 건축물 용도 불일치: 건축물대장상 주요 용도는 공동주택(도시형생활주택)이나, 실제 이용 상태는 근린상가(소매점)로 확인되어, 향후 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 도시철도 저촉, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 일부 토지이용 제한사항이 있습니다.

8.

종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치한 근린상가로, 기본적인 배후 수요를 갖춘 입지적 장점이 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크입니다. 또한, 건물 층수 및 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치 가능성에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

9.

투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 화곡역 인근으로 교통이 편리하며 유동인구 확보가 용이합니다.

* 근린상가: 주변 주거 지역을 기반으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로 효율적인 활용이 가능합니다.

10.

예상 입찰가

인수 보증금: 0원

현재 시점에서의 예상 입찰가 산정은 상기 명시된 리스크 요인, 향후 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정되어야 합니다. 특히, 지상권 등기의 구체적인 내용 및 영향력에 대한 면밀한 분석 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.