나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6179 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡8동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2,5호선 까치산역)
이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물(라홈)내
제2층 제202호로서, (사용승인일: 2021.11.29)
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 현황 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 "정방형"의 토지로서, 현황 "다세대
주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경6179 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제2층 제202호 (신 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로25길 71-18)

1.3. 건물 정보

건물명: 라홈 (LA HOME)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 6층 건물 중 제2층 제202호

사용승인일: 2021년 11월 29일

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

1.4. 면적 정보

토지면적: 21.18㎡ (약 6.4평)

토지 지분: 21.18467㎡ (약 6.4평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물 지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

1.5. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 351,000,000원 (삼억 오천백만원)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡8동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경6179)으로, 접수일자 2025년 1월 17일입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권: 김정훈 → 김주한 (매매)

* 임차권: 이장* (을3, 보증금 355,000,000원, 전입일자 2022.02.15, 확정일자 2021.12.31) - 본 건은 등기부상 말소 예정 권리에 해당합니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑3, 말소기준권리)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 355,000,000원입니다.

3.4. 임차인 관련 분석

* 임차인: 이장* (주택도시보증공사)

* 보증금: 355,000,000원

* 대항력: 없음. (확정일자는 전입일자보다 빠르나, 대항력은 없음)

* 주의사항: 본 물건은 임차인 이장* 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

주변이 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 생활이 가능한 지역입니다. 직접적인 상업 시설보다는 주거 환경으로서의 가치를 중심으로 분석해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 주변 편의시설: 화곡8동 주민센터 인근에 위치하며, 일상생활에 필요한 근린생활시설 접근성이 양호합니다.

* 건축물 용도: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차권 관련 특별 조건부 매각으로, 낙찰 후 명도 절차 시 세부 조건 확인이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 조건부 매각: 임차인과의 보증금 반환 청구권 포기 및 등기 말소가 매각 조건이므로, 낙찰 후 해당 조건 이행 절차를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제가 존재하나, 건축물 이용 자체에 큰 제약은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년식 신축급 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 권리 관계상 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 조건부 매각입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 명도 조건에 대한 세밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울 강서구의 핵심 지역에 위치하며, 2, 5호선 까치산역 이용이 편리합니다.

* 권리 인수 부담이 없어 명도 관련 위험이 적습니다.

* 화곡동 지역의 지속적인 개발 및 서울 서부권의 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 인근 다세대주택의 실거래가는 면적 및 연식에 따라 평당 약 1,300만원에서 3,500만원 이상으로 형성되어 있습니다. 본건은 전용면적 29.99㎡ (약 9.07평)에 2021년식으로 비교적 신축에 해당합니다.

최근 유사 단지(2019년식, 19.98㎡)가 21,600만원에 거래된 점을 고려하면, 본건(2021년식, 29.99㎡)의 시세는 약 3.1억원에서 3.3억원 사이로 추정됩니다. 감정가 3.51억원은 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차인 관련 매각 조건부 매각으로 인한 인수 부담은 없으나, 해당 조건의 이행 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다. 안전 마진 확보를 위해 감정가 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 320,000,000원 (삼억 이천만원)으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 8.8% 할인된 가격입니다.

참고: 본 시세 분석은 제공된 JSON 데이터만을 기반으로 하며, 2026년 7월 기준의 정보이므로 실제 시장 상황과 다소 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 권리 관계 재확인을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.