나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6018 [1] 서울특별시 양천구 목동 741-15 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6018 [1] 서울특별시 양천구 목동 741-15 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경6018 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동중앙본로7길 23-1 | 감정가: 1,097,059,320원 | 최저가: 877,647,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석 기초자료

1.1. 사건 및 매각 정보 요약

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경6018 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 본 건은 부동산임의경매 사건으로 중복사건에 해당합니다. 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 임OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

본 물건의 감정가는 1,097,059,320원입니다.

토지면적은 125.10제곱미터(약 37.84평)이며, 건물면적은 185.76제곱미터(약 56.19평)입니다. 또한, 별도로 제시외 건물면적 31.40제곱미터(약 9.49평)가 존재하며, 매각대상에 포함되어 일괄매각될 예정입니다. 총 이용가능한 건물 면적은 217.16제곱미터(약 65.68평) 수준입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 '강서고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 도로의 경우 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지 자체는 완경사지에 위치하나 지반은 대체로 평탄화된 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 주거시설 개발 시 7층 이하의 건축이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

본 건물은 1990년 11월 21일에 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 약 35년 정도 경과된 건물로, 외벽은 석재타일 및 징크판넬 마감 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창을 사용하고 있습니다. 탐문조사 결과, 각 층은 원룸 3개호로 이용 중인 것으로 파악되며, 이에 따라 총 6개 호실의 원룸 형태로 임대 운영 중일 가능성이 높습니다. 기본적인 난방시설, 전기, 위생 및 급배수시설을 갖추고 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분에 따른 분석

본 건은 부동산임의경매 사건이며, '중복사건'으로 진행 중입니다. 중복사건은 여러 채권자가 경매를 신청한 경우로, 배당 관계가 복잡해질 수 있으나, 매수인이 인수하는 권리관계 자체에 큰 영향을 미치지는 않습니다.

4.2. 매각 조건 및 유의사항

본 물건은 '토지/건물 일괄매각'이며, '제시외 건물 포함' 조건입니다. 제시외 건물 31.40제곱미터(약 9.49평)가 매각에 포함되므로, 매수인은 별도의 법적 리스크 없이 일괄 취득할 수 있습니다. 단, 제시외 건물의 건축물대장 등재 여부 및 양성화 가능성 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4.3. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계 등 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 실제 거주 임차인이 있는지 여부와 그 임차인의 대항력 유무를 알 수 없습니다. 이는 낙찰 후 명도 진행 과정에서 예상치 못한 시간과 비용을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

5. 상권 분석 및 잠재 가치

5.1. 임대수익 잠재력

본 물건은 각 층 원룸 3개호, 총 6개 호실 규모로 이용되는 것으로 추정되어, 주거용 건부지로서의 가치와 함께 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있는 수익형 부동산의 성격을 가집니다. 목동 지역은 학군 수요 및 직주근접 수요가 꾸준한 지역으로, 원룸 수요 역시 안정적일 것으로 예상됩니다.

5.2. 개발 잠재력

토지는 제2종일반주거지역(7층이하)으로, 향후 건물이 노후화될 경우 신축 또는 대수선을 통해 용적률을 활용한 자산 가치 상승을 노릴 수 있는 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 토지면적 125.10제곱미터(약 37.84평)는 다세대 또는 다가구 주택 신축 부지로서 활용도가 양호한 편입니다.

6. 생활 정보 및 투자 포인트

6.1. 생활 편의

본 물건은 단독주택, 다가구 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(소규모 상점, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. '강서고등학교' 인근에 위치하여 교육 인프라 접근성도 양호한 편입니다. 대중교통 이용은 보통이나, 차량 접근이 가능하여 자가용 이용 편의성은 확보하고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

* 수익형 부동산: 현재 원룸 6개호로 이용 중인 점을 고려할 때, 비교적 안정적인 임대수익 창출이 예상됩니다.

* 미래 가치: 서울 양천구 목동의 2종일반주거지역 토지로, 향후 개발(신축/리모델링)을 통한 자본 이득 실현 가능성이 높습니다.

* 입지: 서울 주요 주거지역인 목동 내에 위치하여 매각 후 환가성(다시 되팔기 쉬운 정도)이 양호할 것으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 명도 리스크

임대관계 등 미상으로 임차인의 존재 및 대항력 유무가 불확실합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하거나 임차인과의 명도 합의가 원활하지 않을 경우, 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

7.2. 제시외 건물 리스크

제시외 건물(31.40제곱미터)이 매각에 포함되나, 건축물대장에 등재되지 않았을 경우 추후 양성화(합법화) 절차가 필요할 수 있습니다. 양성화가 불가능할 경우 철거 또는 이행강제금 등의 리스크가 발생할 수 있습니다.

7.3. 혐오시설 유무

주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, 특정 혐오시설(기피 시설) 유무에 대해서는 현장 답사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다. 현재 검색 결과로는 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동의 제2종일반주거지역 내에 위치한 토지/건물 일괄매각 물건으로, 토지의 미래 개발 잠재력과 현재의 임대수익 창출 능력을 동시에 갖춘 투자 대상입니다.

다만, 약 35년 된 건물의 노후도와 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크 및 제시외 건물의 법적 문제 해결 가능성은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 투자자는 감정가를 기준으로 예상 임대수익률 및 개발 비용을 면밀히 분석하고, 제시외 건물 및 임대차 관계에 대한 철저한 조사를 통해 리스크를 관리해야 할 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계