나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7820 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7820 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제5층 제503호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경7820
• 주소: 서울특별시 강서구 양천로 665, 제5층 제503호 (염창동, 더에스에스타운)
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경7820 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로 665, 제5층 제503호 (염창동, 더에스에스타운) | 감정가: 363,000,000원 | 최저가: 290,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경7820 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7820 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제5층 제503호

용도: 오피스텔

감정가: 363,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2.면적 정보

토지면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

건물면적: 36.20㎡ (약 10.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3.특이사항

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

1.2. 입지조건

1.2. 1.소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치하며, 서울염동초등학교 서측 인근 지역입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.2. 2.교통 및 접근성

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측 및 남동측으로는 포장된 대로 및 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 3.토지 이용 현황

토지는 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.경매 종류 및 채권자

본 경매는 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.3. 2.권리 인수 조건

경매 물건의 매각 조건에 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 특이사항이 명시되어 있습니다. 이는 입찰 전 해당 임차인의 보증금 및 관련 채권에 대한 상세한 확인과 면밀한 검토가 필수적임을 의미합니다. 낙찰자는 이 조건에 따라 권리를 승계하거나 포기해야 할 수 있으므로, 정확한 권리 관계 파악이 중요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업 시설

물건이 소재한 염창동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 상권으로, 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 가능합니다. 서울염동초등학교 인근에 위치하여 지역 내 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 2.개발 잠재력

주변의 아파트 단지 및 다세대 주택과 더불어 오피스텔이 혼재되어 있어, 지역 내 직주근접 수요 및 소규모 상업 시설 이용 수요가 존재합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 정보

본건은 철근콘크리트 구조의 평슬라브 지붕을 가진 지하 1층, 지상 10층 건물 내 제5층 제503호에 해당합니다.

1.5. 2.건축 마감 및 내부 설비

외벽은 석재 외장재로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 시공되었습니다. 건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 기본적인 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 3.용도 및 이용 상태

건축물대장 상 용도는 오피스텔로 등록되어 있으며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리 관계 리스크

앞서 언급된 임차보증금반환청구권 포기 조건은 낙찰자에게 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 임대차 계약 내용을 철저히 조사하고, 주택도시보증공사의 보증 채권 내역을 확인하는 것이 필수적입니다.

1.6. 2.토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 다수의 법률에 의한 이용 제한을 받고 있습니다.

- 도시지역, 준공업지역

- 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

- 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

- 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 필수)

- 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

- 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

- 중점경관관리구역 (한강변)

- 건축선

이러한 제한 사항들은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 제약을 줄 수 있으므로, 사전에 관련 부서에 문의하여 정확한 내용을 파악해야 합니다.

1.6. 3.혐오시설 유무 (추정)

제공된 정보와 일반적인 도시 계획을 고려할 때, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(대규모 폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)이 위치할 가능성은 낮습니다. 그러나 정확한 확인을 위해 현장 방문 및 주변 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1.종합 평가

본 물건은 서울 강서구 염창동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용 및 교통 접근성이 양호합니다. 오피스텔로서의 임대 수익 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 임차 보증금 관련 특이사항과 복합적인 토지 이용 제한 사항은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 2.투자 고려사항

입지적 장점과 더불어, 권리 관계의 복잡성 및 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토한 후, 본 물건의 순수익률과 향후 가치 상승 가능성을 종합적으로 판단하여 신중한 투자가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.핵심 투자 가치

- 강서구 염창동 지역의 안정적인 입지

- 서울염동초등학교 인근으로 교육 환경 접근성

- 오피스텔로서의 임대 수익 기대 가능성

1.8. 2.리스크 관리 방안

- 임차보증금 관련 특이사항에 대한 철저한 법률 및 계약 검토

- 토지이용계획 및 각종 제한사항에 대한 실무 부서 문의를 통한 명확한 이해

- 주변 시세 및 임대료 수준 조사를 통한 수익성 재확인

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계