나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9394 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제6층 제602호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9394 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9394 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제6층 제602호 | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 243,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제6층 제602호

용도: 오피스텔

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9394 (1)

감정가: 304,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채무자/소유자: 고OO

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

건물 전용면적: 38.52제곱미터 (약 11.65평)

토지 면적: 16.69제곱미터 (약 5.05평)

*본건은 오피스텔(업무시설)로서 전용면적을 기준으로 작성되었습니다.

1.3. 권리 관계 요약

본 물건은 임차인의 대항력에 대한 중요한 조건부 매각입니다. 주의사항에서 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로, 낙찰자는 인도 부담을 크게 줄일 수 있는 유리한 권리 상태입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 부동산강제경매 사건입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 문성초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다 . 인근에 독산보건지소가 위치하며 생활 편의시설 접근성이 우수합니다 .

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 도보 약 3분 거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 . 지하철 2호선 구로디지털단지역 등도 노선버스 등으로 연계가 가능하여 서울 주요 업무지구로의 접근성이 보통 수준으로 평가됩니다 .

2.3. 생활 환경

도보 약 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여있어 생활이 매우 편리한 것으로 조사되었습니다 . 학군으로는 문성초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

2.4. 상권 분석

본 오피스텔은 준주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 형태입니다 . 소규모 주거 밀집 지역의 생활 밀착형 상권이 형성되어 있으며, 1인 가구 및 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 심층 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매구분은 부동산강제경매입니다. 소유자와 채무자가 고OO로 동일하여 채무자의 재산에 대한 강제집행 절차입니다. 채권자는 주OOOOOOO로 파악됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이므로 토지에 대한 별도 추가 부담 없이 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

이는 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다. 통상적으로 대항력이 있는 임차인이 존재하는 경우 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 하는 리스크가 있으나, 본건은 공사의 대항력 포기 조건이므로, 낙찰 후 명도(인도) 저항이 발생할 가능성이 현저히 낮고 인도 책임에서 자유로울 수 있습니다. 다만, 매각 조건 충족 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 투자 타당성 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. 입지 리스크: 본 건물은 2필지 일단의 완경사지에 위치합니다 . 지형적 특성상 차량 운행 및 건물 접근에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

2. 건물 상태 리스크: 거주 후기에 따르면 건물이 오래되어 방음 및 단열이 전반적으로 부족하다는 의견이 있으며, 일부 세대는 엘리베이터가 없는 층에 대한 불편함이 언급되었습니다 (본건 6층은 승강기 설비가 되어있으므로 해당 없음) . 낙찰 후 일정 수준의 내부 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 혐오 시설: 주변 지역에는 특별히 확인된 대형 혐오 시설은 없습니다.

4.2. 종합 의견

서울특별시 금천구 독산동 소재 오피스텔로서, 주변에 생활 편의시설이 밀집해 있어 실수요자에게 충분한 매력이 있는 물건입니다 . 특히 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건은 권리 분석상 가장 큰 불안 요소를 제거해 주어, 깔끔하고 안전한 취득을 가능하게 하는 결정적인 투자 포인트입니다. 감정가 3억 4백만 원 대비 시세 경쟁력과 임대 수요를 종합적으로 판단하여 공격적인 입찰을 고려할 만합니다.

4.3. 투자 포인트

1. 안전한 권리 분석: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건부 매각으로 낙찰자가 인수할 보증금이나 명도 리스크가 거의 없습니다.

2. 안정적 임대 수요: 전용면적 약 11.65평의 오피스텔로 1인 가구 및 신혼부부 등에게 적합하며, 인근 버스정류장 및 편의시설 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다 .

3. 용도 및 지역 조건: 도시지역, 준주거지역 내에 위치하여 향후 주거지로서의 가치 유지에 유리하며, 토지이용계획상 큰 제한은 없어 보입니다 .

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계