나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6810 [1] 서울특별시 금천구 독산동 921-2 프라우드21 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6810 [1] 서울특별시 금천구 독산동 921-2 프라우드21 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경6810 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로70라길 29-2, 제5층 제502호 (독산동, 프라우드21) | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 153,088,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6810 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 921-2 프라우드21 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 299,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 오OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 신축 건물 (사용승인일 2021.10.08.)

1.2. 면적 및 구조 현황

건물면적 (전용): 28.44㎡ (약 8.60평)

토지면적 (대지지분): 18.42㎡ (약 5.58평)

구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 (탑층)

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중

2. 권리 분석 (Risk Analysis)

2.1. 등기부상 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

(말소기준권리 이하 권리 소멸 예상)

2.2. 임차인 현황 및 주의사항

가장 중요한 권리상의 특이사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건입니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각입니다.

이는 사실상 매수인이 인수해야 할 임차보증금 잔액이 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 해당 채권자가 포기한다는 조건이므로, 권리관계의 복잡성이 해소된 상태에서 진행되는 긍정적인 조건으로 해석될 수 있습니다. 단, 입찰 전 반드시 이 조건을 법원에 재확인하여 임차인의 실제 명도 가능성 및 인수할 금전적 부담이 없음을 최종적으로 확정해야 합니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 입지 조건 및 교통 상황

위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울정심초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 독산역(1호선) 등 지하철역까지는 도보 거리가 다소 있지만, 버스 이용을 통한 연계성이 확보됩니다.

3.2. 상권 및 생활정보

상권: 주거 밀집 지역의 생활 상권이 형성되어 있으며, 기본적인 편의시설(편의점, 마트, 식당 등) 이용이 용이합니다.

교육 시설: 서울정심초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 존재합니다.

편의 시설: 대형마트나 복합 쇼핑몰 접근성은 직접적이지 않으나, 독산동의 주요 상권 및 가산디지털단지 방면 접근성이 양호합니다.

3.3. 토지 및 건물 현황

건물 특징: 2021년 사용승인된 신축급 건물로, 건물 상태가 양호하며 내부 구조도에 따라 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거 편의성이 높은 지역이며, 과밀억제권역에 속합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1) 임차권 관련 조건 확인: 주의사항으로 제시된 "임차보증금반환청구권 포기 조건"에 대한 법원의 공식적인 확인 및 실제 집행 과정을 재차 점검해야 합니다.

2) 탑층(5층) 물건: 탑층의 경우 층간 소음 문제는 비교적 자유로우나, 여름철 냉방 효율 및 옥상 방수 상태 등에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다.

3) 인접 도로: 남서측 및 남동측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주차 편의성이 다소 제한적일 수 있습니다.

4.2. 혐오 시설 정보

검색된 정보에 따르면 대상 물건의 주거 환경을 심각하게 저해할 만한 대규모 혐오 시설은 인접해 있지 않은 것으로 보입니다. 다만, 현장 방문을 통해 인근 소규모 시설(고물상, 카센터 등)의 유무를 확인하는 것이 좋습니다.

4.3. 종합 의견

본건은 비교적 신축급(3년차)의 다세대주택으로, 서울 내 주거용 부동산을 감정가 2억 9,900만원 수준에서 취득할 기회입니다.

핵심 리스크인 임차권 문제가 '청구권 포기 조건'으로 정리되어 매각되는 점은 긍정적이나, 최종 낙찰 전 반드시 법원 및 관련 서류를 통해 인수금액이 '0'임을 재확인해야 합니다.

소형 평형 주택으로 1인 가구 및 신혼부부 수요가 꾸준하며, 전세 및 월세 수요도 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 투자 포인트

5.1. 투자의 강점

1) 신축급 주택: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 당분간 큰 수리 비용 발생 우려가 적습니다.

2) 소형 아파트 대체재: 다세대주택이지만 전용면적 28.44㎡는 도심지 1~2인 가구의 실수요가 높은 면적입니다.

3) 입지: 독산동 내에서 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 인프라가 갖춰져 있습니다.

5.2. 예상 투자 전략

실거주 목적: 매매가 대비 전세가율이 높은 지역이므로, 전세 끼고 투자 시에는 초기 투자금이 적을 수 있습니다. 실거주 목적이라면 신축 주택으로서 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

임대 목적: 가산디지털단지 등 직장인 수요를 바탕으로 월세 전환 시 안정적인 임대수익 창출이 기대됩니다.

5.3. 최종 제언

입찰가 산정 시에는 인근 다세대주택의 매매 실거래가와 전세가율을 면밀히 분석하고, '임차보증금반환청구권 포기 조건'에 대한 리스크가 최종적으로 해소되었는지 확인 후 보수적인 입찰가를 제시하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계