나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8335 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 ‘까치산역’ 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상9층 건물 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2020.12.10.)
외벽: 석재 붙임 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 제2종근린생활시설(사무소)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축
사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공
항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8335 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 894-12, 5층502호

신축 주소: 서울특별시 강서구 강서로8길 9 (화곡동)

용도: 아파트

감정가: 270,000,000원

사용승인일: 2020년 12월 10일 (준신축)

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.68㎡ (약 2.63평)

토지지분: 8.68㎡ (약 2.63평)

건물면적 (전용면적): 26.00㎡ (약 7.87평)

건물지분: 26㎡ (약 7.87평)

건축물대장상 건물 연면적: 1230.6㎡ (약 372.11평)

건축물대장상 토지 대지권 면적: 281㎡ (약 85.02평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

노선버스 정류장 또한 소재하여 대중교통 여건이 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 지구단위계획구역

* 소로2류 (폭 8m~10m) (접합)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 02월 04일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류 (채무관리과-39151)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 이동근

보증금: 298,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 05일

확정일자: 2021년 06월 01일

대항력: 있음

비고: 을구 1번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다.

물건명세서에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 임차보증금 298,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 임차인: 임상열

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 02월 19일

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 실제 임대차 관계 및 계약 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 주택임차권 (이동근): 보증금 298,000,000원. 매수인이 인수하는 조건입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (고영표, 2020-12-31)

* 을1: 주택임차권 (이동근, 2023-08-17, 보증금 298,000,000원, 인수)

* 갑2: 소유권이전 (김성호, 2021-07-05)

* 갑3: 압류 (강서구, 2025-02-04, 말소기준권리)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-02-12, 말소)

총 등기부채권액: 298,000,000원 (주요 채무 금액 기준)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택 밀집 지역을 중심으로 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있는 복합 상권입니다.

* 지하철 '까치산역' 역세권에 위치하여 유동인구 확보 및 상업시설 이용이 비교적 용이한 입지입니다.

* 주변에 다양한 업종의 근린생활시설이 분포하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선, 5호선 '까치산역'을 이용할 수 있어 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장도 인접해 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 건물: 철근콘크리트구조의 9층 건물 내 5층에 위치한 아파트로, 2020년 12월에 사용승인되어 비교적 신축입니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화 설비, 승강기, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 기타: 건물 외벽에 '오경아파트'로 표시되어 있다는 점은 참고할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 을구 1번 임차인 이동근 씨는 보증금 298,000,000원에 대항력이 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 임상열의 특이사항: 보증금 0원으로 대항력을 가진 임차인이 존재하므로, 실제 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 상세 임대차 관계는 파악되지 않아, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 사용승인)이며, 지하철역이 인근에 있어 교통이 편리한 아파트입니다. 하지만, 권리분석상 가장 큰 쟁점은 보증금 298,000,000원을 가진 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 이 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 하므로, 실제 투입되는 총 자금은 낙찰가 외에 추가로 발생하게 됩니다. 따라서 본건은 임차인의 보증금 인수 부담을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다. 실수요자라면 인수되는 보증금까지 감안한 총 매수 가능 금액을 산정해야 하며, 투자 목적이라면 임대 수익률 및 향후 시세 상승 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 축에 속하며, 즉시 거주가 가능한 상태입니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 강서구 발전 가능성: 강서구는 지속적인 개발 계획이 있는 지역으로, 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금 298,000,000원을 제외한 금액으로 신중하게 산정되어야 합니다. 본건의 경우, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금(298,000,000원)이 감정가(270,000,000원)를 초과하는 상황입니다. 이는 일반적인 경매 물건보다 높은 위험 요소를 내포하고 있음을 의미합니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려한 철저한 시장 분석과 함께, 인수되는 보증금으로 인해 발생할 수 있는 자금 부담 능력까지 면밀히 검토하여 결정해야 합니다. 본 물건에 대한 투자는 높은 위험을 감수해야 하므로, 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.