나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8151 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8151 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제2층 제203호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8151 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로13길 145, 제2층 제203호 | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 170,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경8151 다세대주택

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8151 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다. 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제2층 제203호입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

감정가는 213,000,000원입니다.

토지 면적은 19.60㎡ (약 5.93평)입니다.

건물(전용) 면적은 23.31㎡ (약 7.05평)입니다.

건물은 2019년 9월 6일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 평지붕 지상 4층 건물 중 2층에 위치하며, 방 2개, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 개별난방설비와 승강기가 구비되어 있습니다.

1.2. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 지역 특성상 지하철역(까치산역 등)을 중심으로 상권이 발달한 고밀도 주거 지역에 속합니다.

1.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 화곡동 일대는 대단위 단독, 연립, 빌라촌이 형성되어 서울 시내에서도 인구밀집도가 높은 지역으로 유명합니다.

주변 상권은 지하철 5호선 및 2호선 연장선 까치산역을 중심으로 형성된 지역 밀착형 역세상권의 특성을 지니고 있습니다.

재래시장인 까치산시장이 활기차게 운영되고 있으며, 구 건물과 더불어 주부 취향의 브랜드샵, 병원 등이 입점해 있는 전형적인 로드상권입니다.

주변 생활 편의시설 접근성은 양호한 편으로 보이며, 거주 환경은 풍부한 배후 인구를 바탕으로 한 지역 소비 상권에 의존하고 있습니다.

1.4. 권리 분석

경매구분은 부동산 강제경매이며, 소유자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 물건의 가장 중요한 특이사항은 매각 조건입니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각입니다.

이는 낙찰자가 인수할 보증금 부담을 해소하기 위한 특별 매각 조건으로 해석되나, 동 조건 미이행 또는 이행 관련 분쟁 발생 시 매수인이 복잡한 법적 리스크를 떠안을 수 있습니다. 입찰 전에 임차인 및 주택도시보증공사의 포기 여부 및 세부 조건에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1) 권리관계 리스크: 상기 언급된 임차보증금반환청구권 포기 조건부 매각은 일반적인 경매 물건보다 높은 법적/행정적 리스크를 수반합니다. 매각 조건에 대한 명확한 이해와 이행 능력이 요구됩니다.

2) 용도지역 리스크: 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역에 해당하여 건축물의 신축, 증축 등 개발 행위에 제한을 받을 수 있습니다. (높이 제한 등)

3) 기타 리스크: 주변 환경에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 주택 밀집도가 높아 일조권이나 주차 등의 문제는 현장 조사 시 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 인근 고밀도 주거 지역에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 실수요자에게 적합한 소형 주택입니다.

투자 포인트:

1) 신축급 주택: 2019년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

2) 양호한 교통 및 생활 환경: 버스 정류장 인접 및 까치산역 상권을 이용 가능한 지역밀착형 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3) 저렴한 진입 가격: 감정가 213,000,000원은 서울 소형 주택 진입을 위한 경쟁력 있는 가격대입니다.

다만, 입찰 시에는 반드시 매각 조건(임차보증금반환청구권 포기 조건)의 세부 내용을 정확히 파악하고, 조건 이행에 따른 최종 리스크를 철저히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 해당 조건이 해결된다면 실수요 및 소액 투자 관점에서 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계