나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9339 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡4동주민센터"" 서측 인근에 위치하며,
인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 내 제2층 제203호로서,
외벽 : 석재붙임마감 등,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""도시형생활주택(단지형다세대)""로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, ""도시형생활주택(단지형
다세대)""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 820-23번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시
확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
(2) 820-26번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시
확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

※ 임대관계 : 미상임.
※ 기타 : --.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9339 (1)

* 감정가: 261,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 소재지및건물정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제2층 제203호

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 6층 건물 내 제2층 제203호

* 건물용도: 도시형생활주택 (건축물대장상: 도시형생활주택(단지형다세대), 공동주택)

* 사용승인일: 2022년 03월 30일

1.3. 면적정보

* 토지면적: 12.30㎡ (3.72평)

* 건물면적: 19.54㎡ (5.91평)

* 토지/건물 일괄매각

1.4. 매각및특이사항

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

* 공동담보: 해당

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통여건

* 본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 공항과 관련하여 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 지역별 규제를 받습니다.

* (참고: 공항 인근 지역은 소음 피해 및 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 강제경매 (주택도시보증공사, 298,000,000원, 접수일: 2025-03-28)

* 소유권보존: (심상빈, , 접수일: 2022-04-07)

* 소유권이전: (이상훈, 298,000,000원, 접수일: 2022-08-22)

* 주택임차권: (하지원, 298,000,000원, 접수일: 2024-02-16) 말소

3.2. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인: 노

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2024-11-18

- 대항력: 있음

- 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(하 )

- 보증금: 298,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-07-22

- 대항력: 없음

- 비고:

3.3. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(2025타경9339)입니다. (접수일: 2025-03-28)

3.4. 특이사항및주의사항

* 특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 따라서, 매수인은 임차인에게 별도의 보증금 반환 의무가 없을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 본 건은 공동담보 물건으로, HUG 인수조건 변경 및 대항력있는 임차인이 존재하였으나, 특별매각조건에 따라 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변건물시세

* 인근 "M펠리체(830-5)" (2018년식, 37.05㎡)의 경우 2026년 5월 30,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 계산 시, 약 810만원/㎡ (약 2,678만원/평)의 시세로 추정됩니다.

* 본 건의 건물면적(19.54㎡, 5.91평)을 고려할 때, 이와 유사한 단가 적용 시 약 158,270,000원의 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 이는 단순 비교이며 개별 건물의 상태, 층수, 향 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

4.2. 면적별시세비교

* 감정가는 261,000,000원이며, 이는 약 4,416만원/평에 해당합니다. 최근 거래사례(M펠리체) 대비 높은 감정가 수준으로 보입니다.

* 본 물건은 전용면적(19.54㎡)이 매우 작은 도시형생활주택으로, 소형 투자나 1인 가구 실수요자에게 적합할 수 있으나, 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 6층 중 제2층 제203호입니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변편의시설및혐오시설

* 인근에 주민센터, 상점, 주택가 등이 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역에 속해 있어, 항공기 소음 피해 및 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다. 이는 잠재적인 생활 불편 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 지역의 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았으나, 공항 인근의 항공기 소음은 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 간주됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

* '대항력 있음'으로 표시된 임차인 노선희(보증금 0원)의 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다. (다만, 인수 보증금 합계 0원으로 표시되어 있어 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

* 법률 및 등기부상 말소되는 권리가 대부분이나, 예상치 못한 권리 관계가 나타날 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 기타리스크

* 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음 피해로 인한 주거 환경의 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 자체의 노후도, 관리 상태 등에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 전용면적(19.54㎡)이 매우 작아 활용도 및 재판매 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적을 가지고 있습니다.

* 권리상으로는 '인수 보증금 합계 0원' 및 특별매각조건으로 인해 매수인이 부담할 임차인 관련 금전적 위험은 거의 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 감정가 대비 주변 시세와의 괴리, 공항 인근 지역의 소음 문제, 작은 건물 면적 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 소액 투자 목적 또는 1인 가구 실수요 목적이라면 고려해 볼 수 있으나, 시세 대비 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자포인트

* 권리 부담 없음: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 소형 투자 가능: 비교적 낮은 금액으로 서울 시내 소형 주거 공간 투자가 가능합니다.

* 입지 잠재력: 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 기대.

* (주의) 공항 소음 영향: 항공기 소음이 주거 환경에 미치는 영향은 반드시 사전에 확인해야 합니다.

9. 예상입찰가

* 본 건의 감정가는 261,000,000원이나, 주변 시세 및 물건의 특수성을 고려할 때, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 250,000,000원

* (참고: 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건에 대한 최종 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 현장 조사 및 권리 분석 전문가와 상담을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.