나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9462 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 OO OO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.04.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 '영등포시장역 3번출구' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 영등포시장역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 제10층 제1004호로서,
(사용승인일 : 2021-11-12)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9462 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

감정가: 370,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제10층 제1004호

용도: 다세대주택 (건축물대장상: 업무시설/오피스텔)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평스라브지붕)

사용승인일: 2021년 11월 12일

총 층수: 11층 (본건 10층)

세대수: 42세대 (총 11층 건물 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

토지 지분: 6.65㎡ (약 2.01평)

건물면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

건물 지분: 20.64㎡ (약 6.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 '영등포시장역 3번출구'에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 영등포시장역과 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 07월 24일자 동대문세무서장의 압류(갑6)입니다.

3.2. 말소 예정 권리

매각으로 인하여 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 신탁 등기 말소 (갑2, 갑4)

* 주택임차권 (을1, 이청헌, 379,000,000원) - 말소

* 공유자 지분 이전 (갑5)

* 압류 (갑6)

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사, 379,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인하여 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 권리관계 분석

* 임차인 1: 신지민

보증금: 500,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2025-03-28

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 위 임차인은 확정일자를 받지 않아 대항력이 없습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (대리인: 이청헌)

보증금: 379,000,000원

차임: 0원

전입일자 (사업일자): 2022-07-18

확정일자: 2022-07-18

배당신고일자: 2023-11-01

대항력: 없음

비고: 위 임차인은 등기부상 주택임차권(을1)으로 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 대항력이 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원 (상기 임차인들의 보증금 중 매수인에게 인수되는 금액은 없습니다.)

3.6. 물건명세서 특이사항

특별매각조건으로, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 권리상의 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 영등포동5가는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 영등포시장역 주변으로는 상업 활동이 활발하여 잠재적인 임대수익 창출이 기대됩니다.

4.2. 인근 매매 사례 (최근 1년)

최근 주변 다세대주택의 실거래 사례를 보면, 약 20~23㎡ 면적의 경우 2024년 10월 1.8억원, 2024년 11월 2.3억원, 2025년 4월 3.0억원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 신축 건물에 대한 시장 수요가 꾸준함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 설비

본 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 편리한 생활을 위한 승강기 설비, CCTV 보안 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

영등포시장역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 가능성

건축물대장상 본 건물의 주 용도는 '업무시설(오피스텔)'로 표기되어 있으나, 등기부상 및 일반적인 인식으로는 '다세대주택'으로 분류될 수 있어, 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이에 따른 행정적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현황상 다세대주택으로 이용 중이라는 점을 고려하면 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임대차 보증금 관련 특이사항

'신지민' 임차인의 경우 보증금 및 차임 정보가 일부 누락되어 있으나, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않는 권리입니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년에 신축된 비교적 신축 건물에 위치한 소형 주거/업무 시설입니다. 영등포시장역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 매각으로 인해 모든 이해관계가 정리되고 권리상의 부담이 남지 않는다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 감정평가액(3.7억원) 대비 최근 실거래가(최고 3.0억원) 간의 시세 차이가 존재하여 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 영등포시장역 역세권의 우수한 입지

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 실제 이용은 주거용으로도 가능 (다용도 활용)

* 매각으로 인한 권리관계의 명확성 (말소기준권리 후순위 모든 권리 소멸)

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 낙찰가 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 건은 전용면적 약 20.64㎡ (6.24평)의 소형 주거/업무 시설입니다. 최근 주변 유사 면적의 다세대주택 매매 사례가 2.3억원 ~ 3.0억원 수준에서 거래되었습니다. 본 건의 감정평가는 3.7억원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었습니다.

특별매각조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없으며, 권리상의 부담이 없습니다. 신축 건물임을 감안하더라도, 최근 시장가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 2.8억원 ~ 3.3억원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다. 감정가와 시세 차이를 고려하여, 경쟁 입찰 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

최종적인 목표 입찰가는 약 3.0억원 ~ 3.2억원 선으로 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.