나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9402 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제16층 제1611호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""영림중학교: 북동측 인근에 위치하며, 인근에
업무시설, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고 인근 노선 버스정류장 및 지하철2선 '대림역'이 소재
하는 바, 대중교통수단 이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하4층/지상20층 건으로서,
외벽: 외장석 붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 대림역포스큐 제16층 제1611호로서, 도시형생활주택(원룸형아파트)용도임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 주차장, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(원
룸형아파트), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 22미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과
문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육
청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165
m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임
기타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9402 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제16층 제1611호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 96,000,000원

토지면적: 2.28㎡ (약 0.69평)

건물면적: 14.58㎡ (약 4.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO (강제경매 신청 채권자는 김진영으로 확인됨)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""영림중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 업무시설, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통임.

차량 출입이 가능하고, 인근 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 '대림역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지임.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하4층/지상20층 건물로서, 외벽은 외장석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었음.

본 건은 대림역포스큐 제16층 제1611호로서, 도시형생활주택(원룸형아파트) 용도로 이용 중임.

기본적인 위생 및 급·배수설비, 주차장, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지는 인근 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(원룸형아파트), 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

본 건은 북동측으로 노폭 약 22미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경9402), 접수일자 2025-04-04 (등기부상 권리번호 갑5)

인수되는 권리:

* 임차인 김진영: 보증금 137,000,000원. 전입일자 2022-03-18, 확정일자 2022-03-04 (물건명세서상 확정일자는 2023-03-04로 기재됨). 등기부상 주택임차권(권리번호 을5)으로 등기되어 있으며, "인수"로 기재되어 있습니다. 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리(강제경매)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 상세 권리분석 및 등기사항 전부증명서 확인 필요)

주의사항:

* 상기 김진영 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 137,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

* 유안나 임차인 또한 대항력은 있으나, 등기부상 '인수'로 명확히 기재된 내용이 없어 권리관계 추가 확인이 필요합니다. (물건명세서상 인수 보증금은 김진영 임차인만 명시되어 있음)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 대림역 인근은 유동인구가 많으며, 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 활발한 상권입니다.

본 건물이 속한 '대림역포스큐'는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 복합된 건물로 파악됩니다.

주변에 학교 및 다양한 상업시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 대림역을 중심으로 백화점, 마트, 병원, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 지하철 2호선 대림역 역세권으로 도보 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

주거 환경: 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 원룸형 도시형생활주택으로, 도심 생활에 편리한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 인수 부담: 김진영 임차인의 보증금 137,000,000원 중 미배당 금액이 발생할 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 투자 시 총 투자 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

소형 면적: 전용면적 14.58㎡ (약 4.41평)으로 매우 협소하여, 수요층이 제한적일 수 있으며, 향후 재매각 시 어려움이 있을 수 있습니다.

유안나 임차인: 대항력 있는 임차인으로, 등기부상 명시되지 않은 권리라도 실제 현황에 따라 추가적인 명도 부담 또는 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 건축 및 개발 관련 법규 제한사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대림역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고 주변 인프라가 잘 갖추어져 있다는 장점이 있습니다. 그러나 14.58㎡의 소형 면적과 선순위 임차인 김진영의 보증금 137,000,000원을 인수해야 하는 부담이 투자 결정에 있어 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서 입찰 전, 임차인과의 협의, 명도 계획 수립, 그리고 인수되는 보증금 규모를 고려한 총 투자 비용 산정이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 대림역 도보 이용 가능한 최역세권으로, 뛰어난 교통 환경은 임대 수요 확보에 긍정적인 요인입니다.

소형 주거 상품: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준히 유지될 것으로 예상됩니다.

가치 상승 잠재력: 권리 관계 이슈(임차인 인수 부담)를 해소하고 명도를 완료한다면, 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 96,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 15~20㎡)의 '대림역포스큐' 내 최근 실거래가 및 매물 시세는 약 120,000,000원 ~ 135,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이러한 시세 정보를 바탕으로 본 건물의 현재 자산 가치를 약 125,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

하지만, 본 건은 선순위 임차인 김진영의 보증금 137,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다.

만약 본 건물을 시장 가치인 125,000,000원에 취득하기 위해서는, 매수인이 부담해야 할 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 125,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

즉, 입찰가 + 137,000,000원 <= 125,000,000원 이어야 하는데, 이는 입찰가가 음수가 되어야 함을 의미합니다. 따라서 본 건은 현재 시장 가치 대비 인수해야 할 보증금이 더 높은 '오버인커버드' 상태일 가능성이 있습니다.

이러한 상황을 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요하며, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 임차인과의 협상 가능성 및 명도 비용을 구체적으로 산정한 후, 잠재적 손실을 감안한 보수적인 입찰가가 책정되어야 합니다.

현 시점에서는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 96,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 법원에 납부하는 금액이며, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금 137,000,000원을 합산해야 합니다. (총 예상 비용: 233,000,000원)

* 주변 검색 결과, 본 물건지와 인접한 지역에서 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.