나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9402 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제16층 제1611호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9402 [1] 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제16층 제1611호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경9402
• 주소: 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제16층 제1611호
• 감정가: 96,000,000원
• 최저가: 76,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매6계 2025타경9402 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 106-2 대림역포스큐 제16층 제1611호 | 감정가: 96,000,000원 | 최저가: 76,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 대림역포스큐 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

1.1. 물건 개요

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 106-2 소재 대림역포스큐 제16층 제1611호로, 용도는 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 역세권 상업지역에 위치한 소형 주택 상품으로, 소유자가 직접 거주 또는 임대 목적으로 활용하기 용이합니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9402 (1)

감정가: 96,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조

전용면적(건물): 14.58㎡ (약 4.41평)

분양면적(추정): 약 26.5㎡ (약 8평) - *전용률 약 55% 가정*

토지면적: 2.28㎡ (약 0.69평)

구조: 철근콘크리트구조 (지하4층/지상20층 중 16층)

1.3. 경매 정보 및 채권 현황

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 김OO

2. 입지 분석 및 상권 평가

2.1. 최고의 입지

본 건은 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 '대림역' 인근에 위치한 초역세권 물건입니다. 도보로 대림역 이용이 가능하며, 인근 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 서부 간선도로 및 남부순환로 접근성이 양호하여 차량 교통망도 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 상권 분석

본 건 소재지는 일반상업지역 내에 위치하며, G밸리(서울디지털산업단지)의 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 인근에는 업무시설, 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 직주근접 수요가 높습니다. 상권은 기본적인 생활편의시설은 물론, 상업지구 특성상 다양한 음식점 및 서비스업종이 발달되어 있어 임차수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 신도림역(디큐브시티, 테크노마트) 등의 대형 상업시설도 10분 내외로 접근 가능하여 생활편의성이 우수합니다.

2.3. 생활정보

교육환경보호구역에 해당되나, 주요 수요층이 직장인인 소형 원룸형 아파트의 특성상 크게 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다. 주변에 영림중학교를 비롯한 교육시설이 위치해 있습니다. 생활 인프라는 일반상업지역에 걸맞게 잘 갖추어져 있어 주거 만족도는 보통 이상으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매각 대상 물건의 지위에는 문제가 없습니다. 채무자(한OO)와 소유자(한OO)가 동일한 강제경매 사건입니다. (채권자: 김OO)

임대관계는 미상이나, 주택 임차인의 경우 대항력 여부 및 소액 임차인 최우선 변제 등을 면밀히 분석해야 합니다. 다만, 본 보고서에서는 제시된 정보만을 바탕으로 하며, 말소기준권리를 중심으로 권리상의 하자는 없을 것으로 예상됩니다. 입찰 전에는 반드시 현황조사서와 매각물건명세서를 통해 임차인의 대항력 유무를 최종 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

용도: 본 건은 건축물대장상 '도시형생활주택(원룸형 아파트)'로 이용 중인 주거용 부동산입니다. 일반 아파트와는 법적 지위 및 대출 규제, 양도세 등 세금 관련하여 차이가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 전문가의 면밀한 확인이 필요합니다.

혐오시설: 초역세권 상업지역에 위치하여 주거 밀집 지역에서 볼 수 있는 대형 혐오시설(예: 화장장, 대규모 쓰레기 처리장)은 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 상업지역 특성상 소음 및 유흥시설 등 주변 환경에 대한 현장 조사는 필수입니다.

토지이용계획: 일반상업지역으로 높은 용적률과 지가를 나타내나, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 장애물제한표면구역 등 건축 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축 또는 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 서울 초역세권(대림역 더블 역세권) 일반상업지역에 위치한 소형 주거 상품으로, 입지적인 가치가 매우 우수합니다. 상대적으로 소액으로 서울의 우량 자산을 취득할 수 있는 기회이며, G밸리 등 풍부한 임차 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다. 감정가 96,000,000원은 현재 시세를 고려하여 적정하거나 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 높으므로, 매각 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. **역세권 임대수익 확보:** 대림역 더블 역세권 및 G밸리 직주근접 수요로 공실 위험이 낮고, 안정적인 임대수익 창출이 가능합니다. (미상인 임대료는 인근 시세 파악 필요)

2. **상업지역 토지 가치:** 희소성 높은 서울 일반상업지역 토지(2.28㎡, 0.69평) 지분은 장기적으로 지가 상승에 대한 기대감을 높일 수 있습니다.

3. **소액 투자 진입:** 1억 원 미만의 감정가로 서울 역세권 부동산에 진입할 수 있는 좋은 기회입니다.

4. **주거 대체재:** 소형 아파트(도시형생활주택)로 분류되어 오피스텔 대비 주거 만족도가 높고, 임차인 선호도가 높을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계