나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9338 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOO OOOOOOO OOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 5호선 및 2호선)' 남서측 근거리에 위치하는 부동산(구분건물)로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제13층 제1302호로서,
(사용승인일: 2022.02.22)

- 외벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창호 : 새시 창호 마감 임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 전기설비, 화재탐지 설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지는 일단지로 이용 중인 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 약 4M내외, 동측으로 약 6M내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1), 2)는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역,

■ 일련번호 3), 4)는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9338 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제13층 제1302호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 6.80㎡ (약 2.06평)

토지지분: 6.80㎡ (약 2.06평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.90㎡ (약 9.05평)

감정가: 386,000,000원

1.3. 특이사항

공동담보, HUG 인수조건 변경.

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 진행됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역(지하철 5호선 및 2호선)' 남서측 근거리에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 3월 28일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 383,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 20일

확정일자: 2022년 6월 27일

배당신고일자: 2024년 1월 29일

대항력: 없음

비고: 임차인은 매수인에 대한 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 주요 등기 사항 요약

- 2022.03.03: 소유권보존 (주식회사제이투건설)

- 2022.07.22: 소유권이전 (이상훈)

- 2024.01.29: 주택임차권 (박수정, 383,000,000원) - 말소 예정

- 2024.09.09: 가압류 (주택도시보증공사, 10,000,000원) - 말소 예정

- 2025.03.28: 강제경매 (주택도시보증공사, 383,000,000원) - 말소기준권리

3.5. 등기부채권 총액

총 393,000,000원 (가압류 10,000,000원 + 강제경매 383,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 강서구 화곡동 지역은 주거용 오피스텔, 상가, 다세대주택 등이 혼재된 일반 상업 및 주거 지역입니다. 까치산역 역세권으로 교통 편의성이 높으며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 시설

까치산역을 중심으로 다양한 편의시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

지하철 5호선 및 2호선 이용이 가능한 까치산역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차인 관련

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 임차인 관련 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인과 관련된 보증금(383,000,000원)의 이력은 인지할 필요가 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

공항 중요시설물보호지구, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 항공기 운항 및 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 건물 노후도

2022년 2월 22일 사용승인된 신축 건물이므로 건물 노후로 인한 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 오피스텔로, 까치산역 역세권에 위치하여 입지 및 교통이 우수합니다. 공동담보 및 HUG 인수조건 변경, 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 공항 관련 지역 지구 지정으로 인한 행위 제한 사항은 사전에 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 깔끔한 상태 유지 및 관리 용이.

* 역세권 입지: 지하철 5호선, 2호선 까치산역 인근으로 출퇴근 및 이동 편리.

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 없음 및 특별매각조건으로 명도 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

최근 시세 조사 결과, 본 물건과 유사한 면적(전용 29-30㎡)의 제이투리더스뷰 오피스텔 매물은 3억 8천만원에서 4억 2천만원 사이에서 거래되고 있습니다. 감정가는 3억 8천6백만원입니다. 본 건은 신축이라는 점과 역세권이라는 장점, 그리고 명확한 권리관계(인수되는 임차보증금 없음)를 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 4억 1천만원 ~ 4억 3천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 주변 시세를 반영하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 부대비용 및 명도 관련 리스크를 감안한 가격입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않아 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 요소는 없을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.