나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9232 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 357-6 신성네오빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9232 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 357-6 신성네오빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9232 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 357-6 신성네오빌 제4층 제401호 | 감정가: 220,000,000원 | 최저가: 176,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9232 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 357-6 신성네오빌 제4층 제401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적: 16.83㎡ (약 5.09평)

건물면적 (전용면적): 29.44㎡ (약 8.91평)

*참고: 일반적인 다세대주택 기준, 공용면적을 포함한 공급면적은 약 37㎡ 내외로 추정됨.

감정가: 220,000,000원

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 2호선과 5호선의 환승역인 '까치산역'의 서측 인근에 위치하는 초역세권 입지입니다.

도보로 지하철역 이용이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 매우 우수합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대로 주거 환경이 안정적이며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건 주변은 도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 다양한 편의시설이 밀집되어 있어 일상생활 편의성이 매우 높습니다.

특히 1인 가구의 거주 후기에서 교통 편의성(지하철역 및 버스정류장 도보 3분 거리)과 근거리 편의점 이용의 편리성이 높은 점수를 받았습니다.

본건 소재 부지는 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 주거지 접근에 용이합니다.

2.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 및 제한 사항)

직접적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변 주택지 특성상 소규모 정비 사업이 진행될 수 있는 지역입니다.

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역', '진입표면구역', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위에 제한이 발생할 수 있는 지역임을 유의해야 합니다.

또한 '토지거래계약에관한허가구역(지목 도로 한정)'으로 지정되어 있어, 추후 법정지상권 관련 문제 발생 시 토지 매매에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 관계

소유자 및 채무자는 '문OO'로 동일하며, 채권자는 '주OOOOOOO'인 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸되므로 등기부상 특별한 문제점은 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 주의사항 및 명도 리스크 분석

본건의 가장 큰 특징이자 핵심은 '주의사항'에 있습니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

이는 임차인이 소액 임차인 등 대항력이 있는 경우라도, 주택도시보증공사(HUG)가 경매 매수인에게 대항력을 포기한다는 조건으로 진행되는 매각을 의미합니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 임차보증금을 인수해야 하는 부담(대항력)이 해소되어 명도 리스크가 현저히 낮아지며, 매수인의 입장에서 매우 유리한 조건입니다.

명도는 기본적으로 진행해야 하지만, 권리관계상 복잡한 법적 분쟁의 가능성이 크게 줄어듭니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 까치산역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 다세대주택입니다.

소형 평형(전용 약 8.91평)으로 1~2인 가구를 위한 안정적인 임차수요를 확보할 수 있는 물건입니다.

가장 큰 장점은 권리 분석에서 확인된 '주택도시보증공사의 대항력 포기 조건'으로, 권리 인수 리스크 없이 안전하고 명쾌하게 투자할 수 있다는 점입니다.

감정가는 2억 2천만 원으로, 주변 시세 및 낙찰가율을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 2·5호선 까치산역 역세권으로 높은 임차 선호도를 바탕으로 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.

2. 안전한 권리: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 인수해야 하는 권리 부담이 없어 안전하고 신속한 명도 진행이 예상됩니다.

3. 소규모 주택 정비 사업 잠재력: '소규모주택정비 관리지역'으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 개발 잠재력도 일부 내포하고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계