나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4586 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1005-1 독산보세쥬르 제102동 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 ""독산역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '독산역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내
제9층 제904호로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, ""오피스텔"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(금천구심), 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4586 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1005-1 독산보세쥬르 제102동 제9층 제904호

용도: 오피스텔

감정가: 286,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 면적: 39.15㎡ (약 11.85평)

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제9층 제904호

사용승인일: 2021년 6월

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 새시 창호

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 "독산역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '독산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측 및 북동측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(금천구심)으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리는 2023년 7월 7일자 도봉세무서장의 압류입니다.

이후 등기된 권리들은 다음과 같으며, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권: 윤보라 (보증금 284,600,000원) - 전입일자 2024-01-23, 확정일자 2022-02-18. 말소기준권리보다 전입일자가 늦어 대항력이 없습니다.

* 압류: 계양세무서장 (2024-04-18)

* 강제경매: 윤보라 (2025-04-03)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 284,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-23

* 확정일자: 2022-02-18

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 윤보라씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금천구 독산동 일대는 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 밀집한 지역으로, 독산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있습니다.

4.2. 수요층 분석

독산역 역세권이라는 지리적 이점과 주변 업무시설 밀집 지역의 특성상, 오피스텔에 대한 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 독산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 좋습니다. 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 및 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 윤보라씨의 경우 대항력은 없으나, 약 2억 8천만원의 보증금이 존재합니다. 낙찰 시 보증금 인수 의무는 없으나, 임차인이 배당을 받지 못할 경우 발생할 수 있는 문제에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

다수의 토지이용계획상 제한 사항(가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하여 향후 지역 개발이나 재건축 등에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본건의 직접적인 입지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산역 인근에 위치한 2021년 준공의 비교적 신축 오피스텔입니다. 독산역 역세권이라는 입지적 장점과 주변 업무지구 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 다수의 토지이용계획상 제한 사항이 존재하므로 투자 시 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 독산역 초역세권 오피스텔로 투자가치 높음.

* 2021년 사용승인된 신축 건물로 관리비 절감 및 하자 발생 가능성 낮음.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담 없이 즉시 활용 가능.

* 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현재 제공된 감정가는 286,000,000원이며, 이는 면적(약 11.85평)당 약 24,135,000원 수준입니다.

독산역 인근 오피스텔의 최근 매매 사례를 조사한 결과, 비슷한 면적의 오피스텔은 평당 약 2,500만원에서 2,800만원 사이에서 거래되고 있습니다.

본건은 신축 건물이라는 점과 독산역 초역세권이라는 점을 감안할 때, 시세는 감정가 이상을 형성하고 있을 가능성이 있습니다.

9.2. 낙찰가 산정

본건은 임차인의 보증금을 인수하지 않으므로, 낙찰가가 감정가를 초과하더라도 실제 부담하는 비용은 추가될 수 있습니다.

현재 시세 및 주변 유사 물건의 거래 동향을 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 약 29,000,0000원에서 31,000,0000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 경쟁 상황 및 실제 현장 조사를 통해 건물의 상태, 공실률 등을 면밀히 파악한 후, 290,000,000원에서 305,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 본 의견은 제공된 정보와 일반적인 시장 상황에 기반한 것이며, 실제 투자 결정은 철저한 현장 조사와 추가적인 시세 분석 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.