나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9461 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제7층 제704호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9461 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제7층 제704호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9461
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제7층 제704호
• 감정가: 270,000,000원
• 최저가: 216,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9461 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제7층 제704호 | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 216,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 강서구 화곡동 938-7에 위치한 오피스텔(웰타운에이 제7층 제704호)에 대한 부동산 강제경매 물건 분석 자료입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9461 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태입니다.

감정가는 270,000,000원으로, 경매 시작가 산정의 기준이 됩니다.

본 오피스텔은 2021년 3월 24일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 전용면적은 건물 27.41제곱미터 (약 8.29평)입니다. 오피스텔의 특성상 별도의 분양면적은 명시되어 있지 않으나, 보통 공급면적은 전용면적의 1.5배 내외임을 참고하시기 바랍니다.

대지권 면적은 7.74제곱미터 (약 2.34평)입니다.

제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00제곱미터로 추가적인 법정지상권 또는 철거 이슈가 없는 깨끗한 상태입니다.

1.3. 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 2층/지상 13층 건물 중 제7층 제704호입니다.

외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호이며, 기본적인 위생 및 난방 설비(도시가스보일러), 냉방설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

탐문조사 결과, 이용상태는 방 2개, 거실 및 주방, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등을 갖춘 투룸형 오피스텔로 파악됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재의 ""화곡1동주민센터""에서 남서측으로 직선거리 약 200m 지점에 위치하여, 행정 중심지와 가까운 생활 편의성이 우수합니다.

인근은 공동주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 도심 주거 및 상업 혼용 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건은 2호선 및 5호선의 환승역인 까치산역으로부터 약 700m 거리에 위치하여, 도보로 약 10분 내외에 접근 가능한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

주변 도로인 ""곰달래로""까지 약 50m 거리로 대중교통(버스 등) 이용이 편리하며, 차량의 접근 및 진출입도 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 일반상업지역에 위치하며 지구단위계획구역으로 지정되어 상업 시설 밀집도가 높고, 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물의 높이 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있으며, 항공기 소음 발생 가능성도 상존합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일하며, 채권자(주OOOOOOO)의 채권 회수를 목적으로 진행됩니다.

3.2. 임차인 및 특이사항 분석

가장 중요한 권리 특이사항은 ""임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각""입니다.

이는 임차인의 보증금 반환 채권을 승계한 주택도시보증공사(HUG)가 경매를 통해 매수인이 소유권을 취득할 경우, 매수인에게 임차인으로서 대항력을 주장하지 않겠다는 조건입니다.

이 조건을 통해 매수인은 주택임대차보호법상 복잡하고 위험할 수 있는 대항력 있는 임차인 인수 문제를 해결하고, 명도(인도명령) 절차를 비교적 깔끔하게 진행할 수 있어 권리분석상 위험도가 매우 낮습니다.

4. 시장 및 생활 환경 분석

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 일반상업지역은 생활 편의시설 및 상업시설의 밀도가 높은 지역입니다.

까치산역 상권과 연계되어 있어 기본적인 쇼핑, 식당, 의료 시설 등이 잘 발달되어 있어 실거주 및 임대 수요를 확보하는 데 유리한 환경입니다.

4.2. 생활 정보

본건 주변에는 화곡1동주민센터, 까치산역 등이 위치하여 기본적인 생활 인프라가 풍부합니다.

다만, 경매 입찰 전에는 반드시 지도 서비스 등을 통해 인근에 공동묘지, 폐기물 처리 시설, 대형 변전소 등 혐오시설이 있는지 여부를 직접 확인하여야 합니다.

(현재 정보만으로는 파악 불가)

5. 투자 심층 분석

5.1. 잠재적 리스크

1) 공항 관련 규제 및 소음: 토지이용계획상 공항시설법에 따른 규제 구역(진입표면구역, 대공방어협조구역)에 해당되어 항공기 소음에 대한 잠재적 리스크가 있습니다.

2) 주차장 설비: 기계식 주차장 설비는 관리가 미흡할 경우 이용에 불편을 초래할 수 있으며, 이 부분에 대한 관리비 수준을 확인할 필요가 있습니다.

5.2. 종합 의견

본건은 2021년식 신축 오피스텔로서 건물 상태가 양호하며, 까치산역 역세권(약 700m) 입지를 갖추고 있습니다.

특히 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건은 임차인 인수 리스크를 제거하는 매우 긍정적인 요소로 작용합니다.

투룸 구조로 1인 가구는 물론 신혼부부 및 2인 가구 임차 수요가 높아 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5.3. 투자 포인트

1) 낮은 권리 리스크: HUG 대항력 포기 조건으로 인수 금액 확정 및 명도 부담이 최소화됩니다.

2) 신축 및 투룸: 준공 4년차 미만의 신축 건물이며, 희소성 있는 투룸 구조로 경쟁력이 높습니다.

3) 역세권: 2, 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용 가능하여 우수한 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계