나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9276 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1037-10 트리빌리지 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9276 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1037-10 트리빌리지 제4층 제404호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9276
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1037-10 트리빌리지 제4층 제404호
• 감정가: 292,000,000원
• 최저가: 233,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9276 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1037-10 트리빌리지 제4층 제404호 | 감정가: 292,000,000원 | 최저가: 233,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9276 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1037-10 트리빌리지 제4층 제404호

용도: 다세대주택 (빌라)

감정가: 292,000,000원

토지면적(지분): 18.02㎡ (약 5.45평)

건물면적(전용면적): 27.51㎡ (약 8.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 소유자(백OO), 채권자(주OOOOOOO)

1.2. 핵심 요약

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치한 다세대주택으로, 지리적 접근성이 양호합니다. 주거용 부동산 투자에서 가장 중요한 권리관계 리스크가 매각 조건으로 해소될 가능성이 높아 투자 안정성이 높습니다. 특히, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되므로, 낙찰 후 명도(인도명령) 진행 시 발생할 수 있는 대항력 관련 법적 분쟁의 위험이 크게 줄어들어 우량 물건으로 판단됩니다. 소형 평형이므로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 임대 수요 또한 풍부할 것으로 예상됩니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 강서구 화곡동 화곡3동주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 저층 공동주택(다세대/연립), 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있는 전형적인 주거지역입니다. 차량 접근성이 용이하며, 도보로 이용 가능한 거리에 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 역세권과 주거 밀집 지역의 장점을 모두 갖춘 입지입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

화곡역 일대는 강서구의 주요 상권 중 하나로, 다양한 음식점, 병원, 은행, 학원 등 생활 편의시설이 밀집되어 있습니다. 본건은 화곡역 중심 상권과 다소 떨어진 주거 밀집 지역에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하면서도, 역세권 상권의 인프라를 쉽게 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 주변에 확인되는 명확한 혐오시설은 없습니다. 생활 정보 검색 결과, 해당 지역은 주변에 다수의 다세대주택 경매 물건이 진행되는 주거 지역으로 파악되며, 주거 수요가 꾸준한 지역임을 시사합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하여 주거 안정성이 높습니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m) 등 공항시설법 및 군사기지법에 따른 고도 제한 및 건축 행위 제한이 적용되므로, 향후 재건축이나 증축을 계획할 경우 해당 법규를 반드시 확인해야 합니다. 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 물건 현황 및 감정 요약

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로 건축되었으며, 외벽은 석재타일 붙임 및 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 양호한 상태입니다. 내부에는 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 현재는 다세대주택(주거용)으로 이용 중입니다.

3.2. 면적 세부 사항

전용면적(건물): 27.51㎡ (약 8.32평)

토지지분: 18.02㎡ (약 5.45평)

* 소형 평수로, 주로 1인 가구나 소규모 가구의 주거에 적합하며, 최근 높은 수요를 보이는 주택 유형입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 및 채무 관계

매각 대상은 토지와 건물을 모두 포함하는 일괄매각 건으로, 낙찰자가 온전한 소유권을 취득합니다. 경매는 채권자의 강제경매 신청에 의해 진행되었으며, 소유자와 채무자가 동일인일 가능성이 높습니다. 등기부상의 권리 관계는 별도로 분석해야 하지만, 본 보고서에 기재된 특이사항을 중점적으로 분석합니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

이는 본 물건의 가장 중요한 특징이자 **최대 장점**입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 임차권자로서 대항력을 포기하는 조건이므로, 낙찰자는 주택도시보증공사에 대하여 보증금 반환 의무를 부담하지 않으며, 명도(인도명령) 진행 시 대항력에 기한 인도 거부 위험이 사실상 사라집니다. 다만, 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 현재 점유자가 누구인지, 공사의 조건부 대항력 포기가 실제 명도 과정에서 어떻게 작용할지 재차 확인하는 것이 중요합니다. 현황조사 시 폐문으로 내부 구조를 확인하지 못했으므로, 매각 물건명세서 및 건축물현황도와의 일치 여부를 재확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 화곡역 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 소형 평형 다세대주택으로 실수요 및 임대 수요가 꾸준한 지역에 위치합니다. 특히, 주택도시보증공사의 **대항력 포기 조건**은 낙찰자의 명도 리스크를 최소화하여, 경매 초보자에게도 유리한 안전성을 제공합니다. 적절한 가격에 낙찰될 경우 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상의 고도제한 등을 고려하여 투자 목표를 명확히 설정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. **권리 안정성 확보**: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각으로, 경매 물건에서 가장 큰 리스크인 명도 문제가 사실상 해결되어 투자 안정성이 높습니다.

2. **역세권 주거 입지**: 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 접근성이 우수하고, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

3. **소형 주택 수요**: 전용면적 약 8.32평의 소형 주택으로, 최근 증가하고 있는 1인 가구 및 소규모 가구의 주택 수요를 충족시키기에 적합하여 임대 회전율이 높을 것으로 예상됩니다.

4. **감정가 대비 안전마진 확보**: 292,000,000원의 감정가를 기준으로 하회하여 낙찰받을 경우, 시세 대비 안전마진을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계