나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8867 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)이며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일발철골구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제6층 제606호로서,
- 외벽 : 석재붙임마감 등
- 내벽 : 벽지도배마감 등
- 창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서 주상용(오피스텔, 근린생활시설, 자동차관련시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 서울남부지방법원 2025타경8867 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제6층 제606호

건물 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설)

감정 평가액: 169,000,000원

토지 면적: 7.27㎡ (약 2.2평)

토지 지분: 7.27㎡ (약 2.2평)

건물 면적: 17.66㎡ (약 5.3평)

건물 지분: 17.66㎡ (약 5.3평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 나OO (임차인이자 경매 신청인)

건축 정보:

- 준공일: 2019년 12월 18일

- 총 층수: 10층

- 해당 층수: 6층

- 건물명: SM 벨리체

- 총 호실 수: 121호

- 연면적: 3232.77㎡

- 건폐율: 37.81%

- 용적률: 291.71%

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '세일중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통 상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상황:

본건 북측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

혐오 시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 확인되는 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도시 환경입니다.

3. 권리분석

경매 신청 채권자: 나OO (임차인)

말소 기준 권리: 2022년 10월 13일자 계양세무서장의 압류 (을10, 갑6)

주요 권리 관계:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소: (2020.01.22, 2020.08.03)

* 공유자 지분 이전 (매매): 2020년 8월 10일, 금 169,000,000원

* 주택 임차권 (을1):

- 임차인: 나현주

- 보증금: 177,000,000원

- 전입일자: 2022년 8월 31일

- 확정일자: 2022년 7월 28일

- 권리 내역: 대항력 있음, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. (이는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수한다는 의미입니다.)

* 기타 압류 및 강제 경매:

- 부평세무서장 압류 (2023.07.20, 말소)

- 나현주 강제경매 (2025.02.27, 말소) - 본건 경매 신청

- 금천구 압류 (2025.05.23, 말소)

인수되는 보증금:

본 건은 대항력 있는 임차인 나현주가 존재하며, 임차인의 보증금 177,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (배당받지 못하는 금액)

인수 보증금 합계: 177,000,000원 (예상)

4. 상권분석

지역 특징:

대상 물건이 위치한 금천구 독산동 일대는 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

오피스텔, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설 등 복합적인 용도로 활용 가능하여 다양한 업종의 상권 형성에 유리합니다.

수요 및 공급:

소형 오피스텔은 1인 가구 증가 추세에 따라 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

다만, 해당 지역의 오피스텔 공급 현황 및 경쟁 정도를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설:

'세일중학교'가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 입지 여건을 갖추고 있습니다. (단, 절대/상대 정화구역 최종 확인은 교육청을 통해 필요)

교통 및 편의 시설:

버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 리스크:

가장 중요한 리스크는 임차인 나현주 씨의 보증금 177,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다.

보증금 액수(177,000,000원)가 감정가(169,000,000원)보다 높기 때문에, 경매 신청 채권자(나현주)가 배당을 통해 보증금 전액을 회수하기 어렵다고 판단될 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

이는 곧 낙찰가가 실질적으로 임차인 보증금 이상이 될 수 있음을 의미합니다.

권리관계의 복잡성:

경매 신청 채권자가 임차인이자 채권자인 경우로, 임차인의 보증금 회수 목적이 강하게 반영된 경매로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 소형 오피스텔로, 기본적인 건축 구조 및 설비를 갖추고 있습니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 감정가를 상회한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소를 안고 있음을 시사합니다.

따라서, 본 물건은 시세 차익 또는 임대 수익만을 고려하기보다는, 인수해야 할 임차인 보증금을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 산정한 후 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

소형 오피스텔 실거주:

1인 가구의 실거주 목적이라면, 인수 보증금 부담을 고려하여 최종 매수 가격을 신중하게 산정해야 합니다.

시세 대비 투자 가치:

현 시세와 본 물건의 전용 면적, 층수, 향 등을 고려하여, 인수 보증금(177,000,000원)을 포함한 총 투자 비용 대비 수익률을 분석해야 합니다.

입지적 장점:

지하철역과의 거리, 주변 편의시설, 직장 접근성 등 추가적인 입지적 강점을 파악한다면, 임대 수요 확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 177,000,000원입니다.

해당 보증금은 감정가 169,000,000원보다 높으므로, 통상적인 경매 절차에서 낙찰자는 임차인이 배당받지 못한 금액 전액을 인수하게 됩니다.

따라서, 낙찰자가 보증금 손실을 보지 않으려면, 최소한 177,000,000원 이상으로 입찰해야 하며, 이 경우 실질적인 매수 가격이 177,000,000원이 됩니다.

현재 시점에서의 유사 면적 오피스텔 시세 분석 결과, 해당 지역의 소형 오피스텔은 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

결론적으로, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

- 인수 보증금: 177,000,000원

- 최소 입찰가 (인수 보증금 포함): 177,000,000원

- 현 시세 및 예상 이익 고려 시, 177,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

- 이는 임차인의 보증금 전액 회수를 보장하고, 시장 가격 수준을 고려한 보수적인 접근 방식입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 함께 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.