나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9111 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-207 제지하층 제비호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2025.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화일초등학교"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 지하1층/지상2층 내 제지하층 제비호로서,
외벽: 적벽돌쌓기 마감 등,
내벽: 내부 인테리어 마감 등,
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 겸 주방, 욕실1, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9111 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-207 제지하층 제비호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

건물면적: 40.86㎡ (약 12.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 준공 연도: 1986년

2. 입지조건

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 일반적인 주거지역으로 형성되어 있습니다.

해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되었습니다.

등기부등본 상 모든 권리(소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리(갑11: 남부천세무서장 압류, 접수일자 2021-07-12) 이후 순위로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

특히, 을구의 주택임차권(구윤영, 보증금 83,000,000원)은 말소 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황 상 구윤영 임차인의 대항력은 없다고 명시되어 있으며, 이는 등기부 상 주택임차권 또한 말소 대상임을 뒷받침합니다.

특별매각조건으로 채권자(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인 관련 보증금 문제를 승계하지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

해당 물건은 주거 지역에 위치하여 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 초등학교가 소재하여 학생 및 학부모 관련 편의시설의 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

대규모 상업 지역보다는 주거 생활 편의를 위한 근린 상가 위주의 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "서울화일초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1986년에 준공된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 지하층 침수 위험: 현황조사보고서에 따르면, 조사 당시 지층 출입구에 물이 가득 차 출입이 어려운 상황이었으며, 주택 내부의 침수 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 이는 수리 비용 발생 및 재산적 가치 하락의 주요 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인 관련 복잡성: 등기부상 대항력 있는 임차인이 없다고 명시되어 있으나, '대항력있는임차인'이라는 특이사항 표기가 혼선을 줄 수 있습니다. 그러나 최종적으로는 모든 임차 관련 권리가 소멸되는 조건으로 매각됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택 경매물건입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매수인이 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 1986년 준공된 건물이라는 점과 특히 지하층의 침수 문제 및 접근 불가 상황은 상당한 리스크 요인입니다. 이에 따라 낙찰 후 상당한 수리 비용 및 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 감정가가 1억 5백만원으로 책정되어 있으나, 물건의 상태 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 주거지역 소재 물건으로, 향후 지역 개발 및 신축 공급 상황에 따라 가치 상승 가능성이 존재합니다.

* 권리 관계가 명확하여 법적 리스크가 적습니다.

* 침수 등 하자로 인해 감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 이를 감안한 공격적인 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원입니다. 주변 시세 정보를 볼 때, 해당 면적대의 다세대주택은 2억원 초중반대에서 거래되는 사례들이 있으나, 이는 건물 상태 및 연식 등 제반 여건에 따라 크게 달라집니다.

본건은 1986년 건축된 노후 건물이며, 특히 지하층의 침수 문제로 인한 수리 비용 및 거주 불가능 가능성이 큰 리스크로 작용합니다. 이러한 점을 감안하여, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

침수 문제 해결을 위한 상당한 복구 비용과 불확실성을 고려하여, 감정가의 약 80% 수준인 85,000,000원에서 95,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최적의 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 전문가의 진단을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.