나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9111 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-207 제지하층 제비호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9111 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-207 제지하층 제비호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9111
• 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로22길 90-1 경남빌라
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9111 | 소재지: 서울특별시 강서구 초록마을로22길 90-1 경남빌라 | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 67,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9111 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9111 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-207 제지하층 제비호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 105,000,000원

* 토지면적: 29.50㎡ (약 8.93평)

* 토지지분: 29.5㎡ (약 8.93평)

* 건물면적: 40.86㎡ (약 12.36평)

* 건물지분: 40.86㎡ (약 12.36평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화일초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택과 다가구주택이 밀집한 전형적인 주거지역으로 형성되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근성은 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

1.3. 권리분석

제시된 정보만으로는 정확한 권리 분석이 어렵습니다. 권리관계, 말소기준권리, 인수되는 권리, 임차인 현황 등에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 이는 법원 경매 물건 보고서 작성 시 필수적인 절차입니다. 해당 부분에 대한 상세 내용은 법원 서류 및 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건지 인근에는 서울화일초등학교가 위치하여 교육 관련 시설들이 자리하고 있습니다. 또한, 생활 편의를 위한 병원, 학원, 음식점 등 기본적인 편의시설들이 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 근린 상권의 형태를 띠고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육 환경 : 서울화일초등학교가 인근에 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 : 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철역과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거 환경 : 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 상태 : 본 물건은 철근콘크리트조 및 벽돌조의 건물로, 지하 1층/지상 2층 중 지하 1층 제비호에 위치합니다 [cite: Provided Information]. 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 1개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택 형태로 이용 중입니다 [cite: Provided Information]. 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다 [cite: Provided Information].

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법률에 따른 제한을 받습니다.

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

특히 공항 관련 보호지구 및 구역 지정으로 인해 향후 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다 [cite: Provided Information].

1.7. 잠재적 리스크

* 공항 관련 규제 : 공항 주변 지역이라는 특성상, 고도 제한, 소음 문제, 개발 제한 등 항공안전법 및 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 큰 걸림돌이 될 수 있습니다. [cite: Provided Information].

* 건물 노후도 : 화곡동 지역의 오래된 빌라나 다세대주택의 경우, 방음 및 단열 성능이 다소 부족하거나 주차 공간이 협소한 경우가 있습니다. 본 물건 또한 이러한 점을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 : 현재 검색된 정보상으로는 특정 혐오시설의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. 그러나 지역 특성상 주거 밀집 지역 내에 잠재적인 혐오시설이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

* 제시외 물건 및 공부상 차이 : 제시된 정보에 따르면 공부와의 차이나 제시외 물건은 없는 것으로 보입니다. 하지만 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있어, 현장 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거지에 위치하며, 서울화일초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하고 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 소유권 확보에 유리한 측면이 있습니다. 다만, 공항 관련 법규 및 고도 제한 등 엄격한 도시계획 규제를 받고 있어, 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있다는 점은 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 건물 자체의 연식에 따른 내부 상태 및 설비 점검이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 실거주 목적 : 초등학교 인근의 주거지로서 자녀가 있는 가정의 실거주 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

* 안정적인 수요 : 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각 : 토지와 건물을 함께 취득함으로써 소유권 확보 및 향후 활용 방안 마련에 유리합니다.

* 잠재적 가치 : 공항 관련 규제라는 큰 제약이 있지만, 서울이라는 입지적 가치와 재건축/리모델링 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 다만, 관련 법규 준수 및 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 경매 투자 : 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 권리관계 및 명도 관련 리스크를 면밀히 분석한 후 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계