나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8883 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제501호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8883 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제501호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8883 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제501호 | 감정가: 265,000,000원 | 최저가: 212,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8883 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제501호

용도: 아파트

감정가: 265,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 등기사항전부증명서상 주택임차권 등기 (보증금 298,000,000원) 설정 확인됨.

2. 입지조건 및 상권분석

2.1. 위치 및 교통

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역' 남동측 인근에 위치합니다.

까치산역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지이며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권 및 주변 환경

주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

본건은 일반상업지역 내에 위치하여 주변 상권이 발달되어 있으며, 주거 편의시설 이용이 용이하여 제반 주위 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 면적 및 구조

토지면적(대지권): 8.59㎡ (약 2.60평)

건물면적(전용): 25.75㎡ (약 7.79평)

분양면적(추정): 약 36.05㎡ (약 10.91평)

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상9층 건물 내 제5층 제501호로서, 2020년 12월 10일에 사용 승인된 신축급 건물입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

3.2. 건물 현황

아파트로 이용 중이며, 통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 제2종 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자이자 채무자는 이OO입니다.

4.2. 주요 권리 분석 (임차권)

등기사항전부증명서상 **주택임차권 등기(보증금 298,000,000원)가 설정**되어 있음이 확인됩니다.

이는 감정가(265,000,000원)를 초과하는 금액으로, 이 임차권자가 **선순위 대항력 있는 임차인일 경우** 매수인이 위 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 입찰 전 임차인의 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부 등 **정확한 임차인의 권리 관계와 대항력 유무에 대한 면밀한 확인과 분석이 필수적**입니다. 구체적인 임대 관계는 미상으로 보고되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 **대항력 있는 주택임차권의 존재 여부**입니다. 대항력이 있을 경우, 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수하게 되어 투자금액이 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다. 법원 문건(매각물건명세서 등)을 통해 임차인의 권리 관계를 반드시 재확인해야 합니다.

본건은 일반상업지역에 위치하며, 공항 관련 제한 구역(중요시설물보호지구, 원추표면구역) 및 군사 관련 제한 구역(대공방어협조구역) 등 **다양한 규제를 복합적으로 받고 있으므로** 건축 및 개발 행위 시 관련 규정 검토가 필요합니다.

현장 방문을 통해 건물의 관리 상태, 공실 여부, 그리고 인근 지역의 **혐오시설 유무** (고물상, 폐기물 처리시설 등)를 직접 확인하여 주거 환경의 쾌적성을 점검해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2020년 신축급 건물로, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 인근의 **우수한 교통 입지**를 가지고 있어 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히 전용면적 약 7.79평의 소형 아파트는 1인 가구 또는 신혼부부에게 선호되는 면적대입니다.

다만, 감정가보다 높은 금액의 주택임차권이 등기되어 있어 **권리관계의 불확실성이 매우 큰 물건**입니다. 권리 분석을 확실히 하지 않고 입찰하는 것은 매우 위험하므로, **명확한 권리 분석이 선행될 경우에만** 투자를 고려해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 2호선/5호선 더블 역세권(까치산역) 인근에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

**신축급 건물:** 사용승인일(2020.12.10.)이 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호하고, 향후 몇 년간 큰 수리비가 발생할 가능성이 낮습니다.

**일반상업지역:** 높은 토지 가치와 상권 활성화의 이점을 동시에 누릴 수 있습니다.

7. 생활정보

본건은 일반상업지역과 주거지역이 혼재하는 곳에 위치하여, 상업시설 및 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다. 대규모 아파트 단지가 인접해 있지는 않으나, 다세대 주택과 소규모 아파트가 밀집되어 있어 지역 생활권이 잘 형성되어 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계