나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8883 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 '까치산역' 남동측 인근에
위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 지하철 2·5호선 '까치산역' 및 노선버스
정류장 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상9층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인 : 2020.12.10.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : -
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기 설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 제2종근린생활시설
(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(보증금 298,000,000원) 설정되어 있으나 구체적인
임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8883 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 894-12 제5층 제501호

용도: 아파트

감정가: 265,000,000원

토지면적: 8.59㎡ (약 2.6평)

건물면적 (전용면적): 25.75㎡ (약 7.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 12월 10일

1.2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 '까치산역' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 '까치산역' 및 다수 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 공동주택(아파트) 및 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2021년 12월 14일 접수된 한국자산관리공사의 가압류(갑3)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(주택임차권 을1, 압류 갑4, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 강제경매 갑11 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기사항전부증명서상 주택임차권(보증금 298,000,000원)이 등기되어 있으나, '임차인 현황'에 대항력이 없음으로 명시되어 있으며, '집합건물 등기부요약'에서도 해당 임차권은 말소 예정입니다.

* 특별매각조건에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 까치산역 역세권으로 지하철 및 버스 이용이 용이하여 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 판단됩니다.

* 건물 내부에 제2종근린생활시설(사무소) 용도로도 활용 가능한 부분이 있어 복합적인 상권 특성을 지닙니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 강서로 등 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 각종 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

* 교육환경: 본건은 상대보호구역에 해당하므로, 강서교육지원청을 통해 자세한 내용을 확인해야 합니다.

* 기타: 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 특별매각조건(HUG의 대항력 포기)은 명확하나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 협의 또는 마찰이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 다수의 토지이용계획 및 제한사항(도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)이 존재하므로, 향후 재산권 행사 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

* 등기부채권 총액(341,852,805원)이 감정가(265,000,000원)를 초과하고 있어, 낙찰가 결정 시 채무 관계를 고려해야 합니다.

* 본 건 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 소형 아파트(1~2인 가구 실거주 또는 1인 투자용으로 적합)입니다.

* 까치산역 역세권으로 교통이 편리하고, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수할 부담이 적은 물건으로 판단됩니다.

* HUG 관련 특별매각조건이 명시되어 있어 명도 관련 리스크는 상대적으로 낮다고 볼 수 있으나, 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

* 다양한 도시계획 제한 사항을 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 역세권 아파트: 1~2인 가구의 실수요 확보 또는 소액 투자 상품으로서 잠재력 보유.

* 안정적인 권리관계: 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상.

* HUG 조건부 매각: 임차인과의 법적 분쟁 가능성이 최소화되어 투자 리스크 감소.

1.9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가가 265,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 특수사항(명도 난이도, 추가 공사 필요성 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수할 보증금이 없는 점과 물건의 노후도, 주변 시세 등을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 95% 범위를 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 본 건의 경우 HUG의 특별매각조건이 명확하므로, 명도 관련 협의 비용 등을 보수적으로 산정하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.