나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8330 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102 제5층 제504호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8330 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2025타경8330 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102 제5층 제504호 | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 129,024,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8330 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102 제5층 제504호

용도: 오피스텔

감정가: 252,000,000원

토지면적: 28.82제곱미터 (약 8.72평)

건물면적: 29.65제곱미터 (약 8.97평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양서중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주상복합 지역입니다.

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남서측으로는 약 39~40 미터 정도의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

건물은 2018년 12월 17일에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔 건물(지1층/지상11층 중 5층)입니다. 철근콘크리트 구조이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등 기본적인 편의시설을 잘 갖추고 있습니다.

토지는 2필지 일단의 장방형 토지로서, 건부지(오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설)로 이용 중이며 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.

1.3. 권리분석 및 매각 조건

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

제공된 정보에 따르면 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로, 권리관계의 복잡성은 비교적 낮을 것으로 판단됩니다. 단, 현황조사서상 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 예상치 못한 임차인 관계(대항력 유무)가 발생할 수 있어 매각물건명세서 및 현황조사서 등 추가 서류를 통해 임차인의 유무와 대항력을 필히 확인해야 합니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본 물건이 위치한 신월동 일대는 근린생활시설과 주택이 혼재된 주상복합지역으로, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 양서중학교, 신원초등학교 등 학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

오피스텔의 주된 이용자인 1인 가구, 직장인, 학생 등을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 예상되며, 공실 위험은 낮은 편으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1) 임차인 리스크: 현재 임대관계가 미상으로 보고되어 있습니다. 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 예상치 못한 추가 비용이나 명도 지연이 발생할 수 있습니다.

2) 규제사항: 토지이용계획상 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 고도제한 및 군사 관련 규제 구역에 포함되어 있어 향후 개발 및 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

3) 환경 리스크: 지도 서비스나 외부 검색을 통해 인근에 특정한 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장장 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 인접한 광대로의 소음 문제는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

1) 비교적 신축급: 2018년 사용승인으로 건물의 상태가 양호하며, 오피스텔 특성상 관리비가 비교적 저렴하고 깔끔한 주거 환경을 제공하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2) 주거 선호 지역: 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 양천구라는 서울 서남부권의 입지적 장점을 보유하고 있습니다.

3) 소형 오피스텔 투자: 전용면적 약 8.97평으로 1인 가구에게 적합한 크기이며, 아파트 대비 초기 투자금이 낮아 비교적 적은 자본으로 부동산 임대 수익을 창출하기에 유리합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동의 비교적 신축 오피스텔로, 안정적인 주거 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

감정가 252,000,000원은 주변 시세를 반영한 적정 수준으로 판단되며, 경매를 통한 추가적인 가격 하락 여지가 있어 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다. 다만, 입찰 전 임차인 현황 및 대항력 유무에 대한 철저한 권리분석(명도 리스크 대비)을 선행하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계