나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8330 [1] 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""양서중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는
오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층/지상11층(제102동)건 중 제5층 제504로서
(사용승인일:2018,12.17),

외벽 : 석재붙임 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주차설비, 소화설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 건부지(오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 39~40 미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 토지 1(신월동 131-2)
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 제3종 구역(2017-06-30)(
다지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망
), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 건축선임.

2. 토지 2(신월동 131-3)
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 제3종 구역(2017-06-30)(
다지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망
), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 건축선임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8330 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 131-2 그라비스 제102 제5층 제504호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 252,000,000원

* 토지 면적: 28.82㎡ (약 8.7평)

* 건물 면적: 29.65㎡ (약 9.0평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

3. 교통상황

* 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

4. 건물구조 및 상태

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 규모: 지하 1층/지상 11층 건물 중 제5층 제504호

* 사용승인일: 2018년 12월 17일

* 외벽: 석재붙임 등

* 내벽: (자료 없음)

* 창호: 샷시창 등

* 이용상태: 오피스텔

* 설비내역: 위생, 급배수, 주차, 소화, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지(신월동 131-2, 131-3)는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 관련 규제 사항으로는 도로 접함, 가축사육제한구역, 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등이 있습니다. (상대보호구역은 강서양천교육청 확인 필요)

6. 권리분석

* 본건은 서울남부지방법원 2025타경8330호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2023년 3월 14일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6)입니다.

* 매각으로 인해 다음의 권리들은 말소됩니다: 소유권이전 (갑5), 주택임차권 (을1, 주성규), 가압류 (갑6, 주택도시보증공사), 압류 (갑7, 의정부세무서장), 압류 (갑8, 양천구), 강제경매 (갑9, 한국주택금융공사).

* 주택임차권(주성규)은 등기부상 말소되는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 한국주택금융공사: 보증금 208,900,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-25, 확정일자 2022-02-25.

* 본 건 매각은 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 진행됩니다.

* 임차인 현황상 "대항력: 없음"으로 명시되어 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 산정되어, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

7. 상권분석

* 본건 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 심층적인 분석이 어렵습니다.

8. 생활정보

* 주변에 양서중학교가 위치하고 있습니다.

* 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능한 지역입니다.

* 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 주변 혐오시설 유무 및 상세 편의시설 현황 파악은 본 보고서에서 직접 수행할 수 없습니다.

9. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: 채권자는 매수인에게 잔여 보증금에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 명확히 하고자 하는 조항으로 보입니다.

* 특이사항에 "대항력있는임차인"으로 언급되어 있으나, 임차인 현황에서는 "대항력 없음"으로 명시되어 있어 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 최종적인 권리 관계는 법원 문서를 통해 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획상 상대보호구역에 해당하므로, 교육 환경 보호에 관한 사항은 교육청 확인이 필요할 수 있습니다.

10. 종합 의견

* 본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2018년 준공)이며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 권리 분석상 특별히 인수할 권리나 보증금이 없는 것으로 판단되나, 특별 매각 조건과 임차인 관련 명시 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

11. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로서 상품성이 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 매수인이 인수할 부담이 적어 보입니다. (단, 법원 문서 확인 필수)

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

12. 예상 입찰가

* 본 보고서 작성 시점에 제공된 JSON 데이터가 없어 현 시세 분석 및 JSON 기반의 예상 입찰가 산출이 불가합니다. 또한, 외부 검색을 통한 실시간 시세 정보 확보가 제한적입니다.

* 감정가 252,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 유사 물건 시세, 본건의 개별적인 장단점, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가 대비 일정 비율(예: 80~90%)을 기준으로 하되, 현장 조사와 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 본건의 경우, "인수 보증금 합계: 0원"으로 나타나고 특별 매각 조건이 명확하므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 전월세 시세 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.