나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9033 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9033 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9033 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제4층 제402호 | 감정가: 325,000,000원 | 최저가: 208,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9033 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 395-6 영진팰리스 제4층 제402호 (다세대주택)

감정가: 325,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강O

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021.12.24. (신축급)

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 18.47㎡ (약 5.59평)

건물면적 (전용면적): 29.92㎡ (약 9.05평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제4층 제402호

이용상태: 다세대주택

2. 입지 분석 및 생활 정보

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '신정초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재된 일반 주거지역입니다.

교통상황은 차량 진출입이 가능하며, 특히 인근에 지하철 2호선(신정지선) 및 5호선 환승역인 '까치산역'과 버스정류장이 소재하여 서울 도심 및 강남 방면으로의 접근성이 양호한 편입니다. 제반 교통여건은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

까치산역을 중심으로 주거지와 작은 상점가가 포진해 있는 지역 특성상, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 역 동쪽에는 '까치산시장'이 위치하여 재래시장 이용이 용이하며, 주거 밀집지역의 특성상 1인 가구용 소형 주택이 많고, 물가가 비교적 저렴한 편입니다. 주변에는 '까치산근린공원'이 있어 도심 속 자연환경을 누릴 수 있습니다.

*혐오시설 정보: 까치산역 남서쪽 방면으로는 모텔, 술집, 고깃집 등 유흥 시설이 일부 밀집되어 있는 것으로 파악되나, 본건은 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 직접적인 영향은 적을 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본 건은 채무자(강O)와 소유자(강O)가 동일한 부동산 강제경매 물건입니다.

가장 중요한 특이사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 이는 HUG가 매수인(낙찰자)에게 대항력을 주장하지 않겠다는 조건이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금(HUG가 승계한 임차보증금 반환 채권)을 인수해야 하는 잠재적 부담이 해소될 가능성이 매우 높습니다.

결론적으로, 권리적인 측면에서 임차인에 대한 추가적인 금전적 부담이 없어 비교적 안전한 '명확한' 물건으로 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

내부 이용상태 확인 불가: 폐문부재로 내부 설비(개별난방, 위생/급배수, 승강기) 등의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 내부 상태에 대한 보수 비용을 고려해야 합니다.

토지이용계획 규제: 제2종일반주거지역(7층이하) 및 공항 관련 고도제한(중요시설물보호지구, 수평/원추표면구역, 대공방어협조구역)을 받고 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 규제이며 이미 건물(6층)이 건축되어 있어 현 시점의 이용에는 큰 문제가 없습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 물리적 감가상각이 적고 주거 선호도가 높은 까치산역 더블 역세권(2호선/5호선) 인근에 위치한 것이 최대 강점입니다.

특히, 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 붙어 있어 낙찰 후 임차보증금 인수 리스크가 제거된 '안전한 권리관계'를 확보한 물건으로, 명도(인도) 과정이 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 약 9평대의 소형 면적임을 감안하여 인근 1인 가구 또는 신혼부부 수요를 주요 타겟으로 하여 임대수익률을 분석해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 준공된 지 얼마 되지 않아 건물의 유지보수 비용 부담이 적습니다.

더블 역세권: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 이용이 편리하여 직장인 임차 수요가 풍부합니다.

권리 안전성: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 권리분석상 위험 요소가 거의 제거되어, 초보 투자자에게도 유리한 물건입니다.

안정적인 임대 수익: 서울 서남부 지역에서 역세권 소형 주택은 높은 임대 수요를 바탕으로 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계