나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8732 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8732 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경8732
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로18나길 28 더 봄333, 제3층 제301호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8732 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18나길 28 더 봄333, 제3층 제301호 | 감정가: 321,000,000원 | 최저가: 256,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8732 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8732 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 333-8 더봄333 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 321,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 토지 및 건물 정보

토지면적: 15.40㎡ (약 4.66평)

토지지분: 15.4㎡ (약 4.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.95㎡ (약 7.25평)

건물지분: 23.95㎡ (약 7.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

본건은 지하철 5호선 까치산역 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 밀집한 지역입니다. 까치산역은 2호선 연장선의 종착역이기도 하여 더블 역세권의 장점을 가지고 있습니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 주변은 주택가로 조용하지만, 까치산 시장이 가까이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 2022년 1월 17일 사용승인을 받은 6층 건물 내 제3층 제301호입니다. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 내부는 기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인이 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 또한, 주택임차권이 등기되어 있으며 임차보증금은 329,000,000원입니다. 이는 매수인이 인수하거나 해결해야 할 부분이 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

까치산역 상권은 전형적인 지역밀착형 역세권 상권의 특징을 보입니다. 대규모 단독, 연립, 빌라촌이 형성되어 있어 인구 밀집도가 높으며, 지하철 2, 5호선 환승역이라는 입지적 강점이 있습니다. 대로변에는 롯데리아, 파리바게뜨 등 유명 프랜차이즈 매장들이 입점해 있으며, 이면도로와 까치산 시장 주변으로는 음식점, 주점, 생활 밀착형 업종(미용실, 편의점, 세탁소 등)이 다양하게 분포하고 있습니다. 여성 소비자를 대상으로 하는 업종의 전망이 밝은 편이며, 상권 내 주된 소비층은 30대 이상 연령층과 주부 등 여성 소비자입니다.

1.7. 생활정보

까치산역 주변은 주택 밀집 지역으로 비교적 조용하며, 지하철역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 도보 거리에 까치산 시장이 있어 식료품 구매 및 생필품 구입이 용이합니다. 건물 내에는 기본적인 편의 설비(승강기, CCTV, 주차장 등)가 갖추어져 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 주택임차권의 존재와 대항력 포기 조건입니다. 임차보증금 3억 2,900만원이 등기되어 있어, 이를 해결하지 못할 경우 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)', '대공방어협조구역' 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. '가축사육제한구역' 및 '과밀억제권역'에도 해당됩니다. 임대관계가 미상이므로, 현재 임차인이 있는지 여부 및 계약 내용을 정확히 파악해야 합니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설

까치산역 주변은 주거 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 상권 분석 결과, 유흥업종(노래방, 모텔 등)이 일부 눈에 띄며, 특히 3번 출구 쪽 먹자골목에 관련 시설이 밀집해 있다는 언급이 있습니다. 다만, 본건 물건의 직접적인 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 더블 역세권의 편리한 교통과 주거 밀집 지역의 안정적인 수요를 바탕으로 하는 다세대주택입니다. 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 고액의 임차보증금이 등기된 점, 대항력 포기 조건부 매각이라는 점은 투자 전 반드시 철저한 권리 분석과 명확한 해결 방안 마련이 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 검토하고 해결할 수 있다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.11. 투자 포인트

1. 더블 역세권(2, 5호선)의 우수한 교통 편의성.

2. 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

3. 주택가 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 확보 가능.

4. 까치산 시장 및 다양한 편의시설 인접으로 생활 편의성 높음.

1.12. 참고사항

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 검토가 반드시 필요합니다. 임차인의 명도, 인수 조건 등 상세한 내용은 전문가와 상담하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계