나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8718 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8718 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8718
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제4층 제402호
• 감정가: 303,000,000원
• 최저가: 193,920,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8718 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제4층 제402호 | 감정가: 303,000,000원 | 최저가: 193,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8718 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1088-6 씨티하우스 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적(지분): 18.74㎡ (약 5.67평)

건물면적(전용): 29.96㎡ (약 9.06평)

감정가: 금 303,000,000원

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

본건은 서울 강서구 화곡동 내 신월초등학교 남서측 인근에 위치한 주거지로, 주위는 다세대, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 일반 주거지대입니다.

차량 접근성이 양호하며, 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 위치하고 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용 여건이 보통 이상입니다.

실거주 후기상 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 교통 편의성이 우수하다는 평가입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

신월초등학교가 인접하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

주변 동네는 조용하고 치안이 양호하다는 거주자들의 평가가 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았으나, 주변 환경 점수가 5점 만점에 3.2점으로 다소 평이한 수준이므로 현장 방문을 통한 주변 환경 확인이 필요합니다.

2.3. 토지이용계획 및 건축물 현황

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 내에 위치하며, 공항 관련 규제(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)를 받고 있습니다.

또한 소규모주택정비 관리지역 및 토지거래계약에관한허가구역(지목 도로 한정)으로 지정되어 있는 점을 유의해야 합니다.

건물은 철근콘크리트구조, 2021년 6월 14일 사용승인된 신축급 건물(지상 6층 중 4층)로, 건물 상태는 매우 양호할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 소유자 관계

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각입니다.

소유자/채무자: 김OO, 채권자: 주OOOOOOO로, 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (가장 중요)

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 *대항력 포기 조건* 매각입니다.

이는 통상적인 경매 물건에서 가장 큰 위험 요소 중 하나인 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수' 리스크가 매각 조건상 **사전에 제거**되었음을 의미합니다.

따라서 낙찰자는 명도(인도명령 신청) 외에 임차보증금에 대한 부담을 지지 않는 *깨끗한* 권리 관계를 확보할 수 있어, 경매 투자자 입장에서 매우 유리한 조건입니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 잠재적 리스크

1) 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층이하) 및 공항시설법에 따른 규제(수평표면구역 등)가 있어, 향후 재건축 또는 개발 시 용도 및 층수에 제한이 있을 수 있습니다.

2) 토지거래허가구역: 지목이 도로인 토지에 한정되지만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 투기적 수요가 일부 제한될 수 있습니다.

4.2. 권리적 리스크 (제거됨)

주의사항에서 언급된 바와 같이, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험은 매각 조건에 따라 제거되어 권리적 하자는 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 임차인 주택도시보증공사(HUG)를 대상으로 명도 절차는 별도로 진행해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태가 매우 우수하며, 지하철 5호선 화곡역 역세권과 다양한 생활 편의시설이 인접한 우수한 주거 입지를 갖추고 있습니다.

가장 큰 메리트는 '대항력 포기 조건'으로 매각되어 권리적 위험이 사실상 제거된 상태라는 점이며, 이는 입찰자에게 매우 안전하고 깔끔한 투자 기회를 제공합니다.

5.2. 투자 포인트

1) 역세권 신축급 빌라: 지어진 지 얼마 안 된 건물과 도보 3분 거리의 대중교통 접근성은 실거주 및 임대 수요를 높이는 핵심 요소입니다.

2) 권리 하자 제거: 임차인의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

3) 안정적 임대 수요: 서울시 강서구 화곡동은 빌라 밀집 지역으로, 1~2인 가구를 중심으로 한 소형 주택의 임대 수요가 꾸준하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계