나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8705 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제1동 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8705 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제1동 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경8705 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제1동 제5층 제501호 | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 181,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8705 (1)이며, 용도는 다세대주택으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제1동 제5층 제501호이며, 감정가는 2억 8,400만 원입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유자와 채무자는 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

본건의 토지면적은 15.30㎡(약 4.63평)이며, 건물 전용면적은 29.89㎡(약 9.04평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 5층에 위치하며, 비교적 신축급인 2019년 3월 11일에 사용승인되었습니다.

현황은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 공부상 '혜성팰리스 제1동'이나 현황상 '제101동'으로 표기상의 차이가 있음을 확인했습니다.

1.3. 권리 관계 및 특이 사항

본건 매각의 가장 중요한 특이 사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 통상적으로 매수인이 인수해야 할 임차인의 대항력에 따른 리스크(명도 소송 및 보증금 인수)가 사실상 해소된, 권리상 매우 깨끗한 물건임을 의미합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 '신강초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

교통 여건은 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선(신정지선), 5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하는 더블 역세권 입지를 갖추고 있어 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변은 소규모 아파트 단지 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

감정평가서에 따르면, 전반적인 주위 환경은 '보통' 수준입니다.

까치산역 주변은 주로 주거지이나 작은 상점가도 포진해 있으며, 1인 가구를 위한 소형 주택이 많고, 편의 시설 및 운동 시설, 방범 CCTV가 서울 평균보다 많아 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳으로 평가됩니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 까치산시장 등이 가까워 물가가 저렴한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건의 토지이용계획은 '도시지역, 제3종일반주거지역'으로 비교적 양호한 주거 용도 지역입니다.

다만, 공항 인근 지역 특성상 '중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역' 등의 규제가 적용되므로 향후 신축이나 증축 등 개발 행위 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

3. 투자 및 권리 분석

3.1. 권리분석

경매구분은 '부동산강제경매'이며, 무엇보다 임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 대항력을 포기하는 조건으로 매각되므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없습니다.

따라서, 낙찰 후 명도(집 비우기)는 일반적인 경매 물건 대비 매우 수월할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 안전성이 최고 등급인 '명도 용이 물건'입니다.

3.2. 잠재적 리스크

감정평가액(2억 8,400만 원)의 적정성 및 현재 시세 확인이 필요합니다.

공부상 명칭과 현황 명칭('제1동' vs '제101동')의 차이가 있으므로, 등기 및 건축물대장상 문제 여부를 재확인해야 합니다. (다만, 감정평가서에 이미 표기되어 있으므로 큰 문제는 아닐 가능성이 높습니다.)

토지이용계획상의 각종 규제(공항시설법, 군사시설 보호법)는 장래적인 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

신축급 건물(2019년 사용승인)로 추가적인 수리비 부담이 적습니다.

지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역 더블 역세권 입지로, 강남 및 도심으로의 접근성이 우수합니다.

주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 경매 투자 시 가장 큰 리스크인 명도 리스크와 보증금 인수 리스크가 거의 해소된 '권리 특급 안전 물건'입니다.

제3종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 1인 가구 대상 임대수익 목적으로 적합한 소형 면적입니다.

3.4. 종합 의견

본건은 입지적 장점(더블 역세권, 신강초 인근)과 더불어 '주택도시보증공사 대항력 포기'라는 결정적인 권리상 이점을 가지고 있어, 초보 투자자에게도 권리 분석 리스크가 낮은 매우 안전한 다세대주택 투자 물건입니다.

최저가 대비 시세차익 및 주변 임대 수요를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정한다면, 실수요 및 임대 수익을 동시에 만족시킬 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계