나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9105 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9105 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제904호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9105
• 주소: 서울특별시 강서구 양천로 665 더에스에스타운, 제9층 제904호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9105 | 소재지: 서울특별시 강서구 양천로 665 더에스에스타운, 제9층 제904호 | 감정가: 471,000,000원 | 최저가: 301,440,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9105 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제904호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 471,000,000원

토지면적: 10.57㎡ (약 3.19평)

토지지분: 10.57㎡ (약 3.19평)

건물면적: 31.87㎡ (약 9.64평)

건물지분: 31.87㎡ (약 9.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치하며, '염동초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 남측으로는 노폭 약 32m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 10층 건물 중 제9층 제904호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 기본적인 급배수, 도시가스, 승강기, 기계식 주차, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 가장 중요한 권리 사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 임차인의 권리 승계 부담 없이 명도를 진행할 수 있음을 의미하지만, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수들은 충분히 검토해야 합니다. 채권자 명의의 강제 경매이며, 채권 총액 및 기타 권리 관계는 등기부등본을 통해 상세 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 염창동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설, 오피스텔 등이 어우러져 있어 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 학교, 상점, 병원 등 다양한 편의시설 접근성이 양호하며, 인근 오피스텔 및 다세대주택 등과의 혼재는 지역 내 유동 인구 및 소비 활동을 뒷받침할 수 있습니다. 강서구의 주거 및 상업 중심지 중 하나로서, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

단지형 다세대주택으로서, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 건물 내에는 승강기가 설치되어 있어 고층 거주에 불편함이 없으며, 기계식 주차 시설을 통해 차량 보관이 가능합니다. 기본적인 도시가스, 상하수도 설비가 완비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다. 도보권 내 버스정류장이 있고, 차량 접근성이 좋아 출퇴근 등 이동이 편리합니다. '염동초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 해당하며, 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 특히, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인해야 합니다. 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등도 포함되어 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건'입니다. 명시적으로 대항력 포기 조건이 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 잠재적 리스크 요인이며, 권리 신고 내역 및 실제 거주자 파악이 중요합니다. 또한, 토지이용계획상의 각종 제한 사항(상대보호구역, 고도제한, 폐기물매립시설 제한지역 등)은 향후 재건축이나 증축 시 고려해야 할 사항입니다. 현재 지도 서비스 검색 결과, 물건지 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 강서구 염창동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 다세대주택 물건입니다. 특히 '염동초등학교' 인근에 위치하며, 오피스텔 및 근린생활시설 등과 혼재된 입지는 주거 및 투자 가치를 동시에 지니고 있습니다. 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리관계가 비교적 명확해 보이나, 명도 과정에서의 변수와 토지이용계획상의 제약사항은 반드시 면밀히 검토해야 합니다. 적절한 가격으로 낙찰받고 명도 절차를 원활히 진행한다면 안정적인 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

- 서울 강서구 염창동이라는 입지적 강점 보유.

- '염동초등학교' 인근으로 교육 환경 우수.

- 근린생활시설, 오피스텔 등과의 혼재로 인한 복합적인 상권 형성.

- 임차인의 대항력 포기 조건으로 인한 명도 리스크 완화 가능성.

- 30㎡ 남짓한 소형 면적으로 소액 투자 접근 용이.

- 향후 지역 개발 시 수혜 기대 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계