나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9105 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '염동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제9층 제904호로서,
외벽 : 석재 붙임 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차, 소화전설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 32m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 서울남부지방법원 2025타경9105 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제9층 제904호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제9층 제904호

건축년도: 2022년 (사용승인일 기준)

감정가: 471,000,000원

토지 면적: 10.57㎡ (약 3.2평)

건물 면적: 31.87㎡ (약 9.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

주위 환경: 본 건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '염동초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 소재하여 주위 환경은 보통임.

교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통 상황은 보통임.

도로 상태: 남측으로 노폭 약 32m 내외의 포장도로에 접함.

주변 시설: 염동초등학교, 염창초등학교, 염강초등학교 등이 도보 통학 가능 거리에 위치함.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경9105 강제경매개시결정 (접수일자 2025-03-17)

권리 내역:

* 소유권보존: 손명숙 외 1명 (2022-02-16)

* 공유자전원지분전부 이전(매매): 서민 (2022-08-08)

* 주택임차권: 김태현 (2024-04-11 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-03-17 말소기준권리)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-05-19 말소)

임차인 현황:

* B *

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-04

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 주택도시보증공사(김 )

* 대항력: 없음

* 보증금: 459,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-05

* 확정일자: 2022-07-08

* 배당신고일자: 2024-04-11

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

4. 상권분석

본 물건은 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 가능한 복합 건물임.

주변에 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 지역 내 상권은 보통 수준임.

직장인 및 1인 가구 수요가 있는 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

교육시설: 염동초등학교, 염창초등학교, 염강초등학교 등 도보 통학 가능한 학군 소재.

교통: 인근 버스정류장 이용 편리, 차량 접근 용이.

주거환경: 주거 및 업무 시설이 혼합된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근 가능.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인(B *)이 존재하며, 이에 대한 명확한 확인 및 법적 검토가 필수적임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

재매각: 과거 유찰 또는 매각 취소 이력이 있어, 물건 자체 또는 이전 매수 과정에 문제가 있었을 가능성 존재.

HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건: 주택도시보증공사 관련 조건 및 임차인의 대항력 포기 조건 등 복잡한 매각 조건으로 인해 추가적인 확인 및 법률 검토가 요구됨.

임차인 대항력 포기 조건: 매각 조건에 따라 임차인의 대항력 포기가 전제되므로, 이에 대한 임차인의 동의 여부가 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 건물로 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 이력, 복잡한 특별매각조건 등으로 인해 권리분석 및 명도에 대한 철저한 사전 검토가 필요한 특수 물건임.

HUG 인수조건 변경 사항과 임차인의 대항력 포기 조건에 대한 구체적인 내용을 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔/도시형생활주택으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

강서구 염창동의 안정적인 주거 수요 지역.

권리 분석 및 명도 리스크 해소 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 471,000,000원

시세 분석: 주변 유사 신축급 물건의 실거래가(예: 도화엘리시아, 2015년식, 41.18㎡, 380,000,000원)를 고려할 때, 제곱미터당 약 920만원 수준임. 본 물건은 2022년 준공으로 신축에 해당하며, 감정가는 약 1470만원/㎡으로 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있음.

고려사항: 대항력 있는 임차인, 재매각, 특별매각조건 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재함.

권고 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 400,000,000원. 리스크를 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요함.

주의사항: 최종 입찰가는 임차인 관련 문제 해결 방안 및 법률 자문을 바탕으로 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.