나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8671 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 430-10 까치산팔라이스 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 ""까치산역"" 북동측 인근에 위치
하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 ""까치산역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층 건내 제4층 제403호로서,

외벽 : 치장벽돌마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건은 집합건축물대장상 주택과-4339(2016.02.04)호에 의거 위반건축물표기［주거무단
증축］된 바 경매 진행시 유의바람.

물건 비고

제시외 건물 포함, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8671 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 430-10 까치산팔라이스 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 183,242,000원

토지면적: 14.62㎡ (약 4.42평)

건물면적: 23.38㎡ (약 7.07평)

건물 제시외면적: 5.90㎡ (약 1.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 2015년 (사용승인일 기준)

1.2. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제403호이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

집합건축물대장상 주거 무단 증축으로 인한 위반건축물 표기되어 있어 경매 진행 시 유의가 필요하며, 원상복구 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 까치산역 인근은 전통 시장, 다양한 점포, 술집, 식당 등이 발달하여 상권이 활발하며, 젊은 층도 많이 찾는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장 및 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

까치산역을 중심으로 상권이 발달해 있으며, 까치산시장이 있어 지역 주민들의 이용이 많습니다. 도매상가, 의류 매장, 술집, 모텔 등이 밀집해 있습니다. 2026년 5월에 거래된 인근 유사 물건들의 정보를 통해 시장 상황을 파악할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

본건은 토지 및 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다 [본문 참고사항]. 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

3.2. 등기부 현황 및 권리 인수 여부

말소기준권리는 2024년 12월 04일 접수된 주식회사 국민행복기금의 가압류(갑8)입니다.

등기부상 을3 (주택임차권, 이소연)은 말소 예정으로, 임차인(주택도시보증공사)은 전입일자 2021-11-22, 확정일자 2021-10-05, 배당신고일자 2023-11-30이며, 대항력은 없습니다 [등기부 요약]. 특별매각조건에 따라 본 건 매각으로 인해 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 기타 권리사항

집합건축물대장상 위반건축물(주거 무단 증축) 표기되어 있으므로, 경매 진행 시 유의해야 합니다 [본문 참고사항].

4. 상권분석

4.1. 인근 유사 물건 거래 사례

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근(2026년 5월) 주변의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* M펠리체 (2018년식, 37.05㎡): 300,000,000원 (약 809만 원/㎡)

* 한양 (2000년식, 53.84㎡): 255,000,000원 (약 473만 원/㎡)

* 기린아트빌라 (1995년식, 41.32㎡): 169,000,000원 (약 409만 원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건 물건의 면적은 23.38㎡(약 7.07평)이며, 감정가는 183,242,000원입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 2592만 원/평 (약 783만 원/㎡)입니다.

최근 거래된 M펠리체(37.05㎡, 2018년식)가 3억 원(약 2684만 원/평)에 거래된 것과 비교하면, 본건의 감정가는 면적당 가격으로 유사한 수준입니다. 다만, 본건은 2015년 준공으로 M펠리체(2018년식)보다 연식이 오래되었고, 면적도 작습니다. 한양(2000년식)이나 기린아트빌라(1995년식)의 거래가와 비교하면 면적당 가격이 상당히 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

까치산역을 중심으로 형성된 상권에는 다양한 근린생활시설, 전통시장(까치산시장), 마트, 병원, 음식점 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

주변에 유치원 및 초등학교가 위치해 있으나, 구체적인 교육 시설 정보는 본 자료에서 제공되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 주거 무단 증축으로 인한 위반건축물 표기가 되어 있습니다. 이는 추후 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있어, 이에 대한 비용 부담 및 행정적 절차를 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 규제

본 건은 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역(군사기지) 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 발생할 수 있습니다. 최근 공항 중요시설물 보호지구 폐지에 대한 논의가 있으나(계양구 사례), 본건 지역에 적용되는지는 추가 확인이 필요합니다. 또한 군 공항 주변 건축물 높이 제한 완화 추세도 있으나, 본 건에 직접적인 영향 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. HUG 인수조건 및 임차인

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인이 있으나, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 매각 조건에 따라 복잡한 절차가 수반될 수 있으므로, 매각기일 공고 및 물건명세서를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권의 이점을 바탕으로 잠재적 가치가 있는 물건입니다. 인근 상권이 발달하여 생활 편의성이 높으며, 소형 평수(약 7평)로 1인 가구 또는 소형 가구의 실거주 및 임대 투자에 적합할 수 있습니다.

그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재, 공항 및 군사시설 보호구역 지정 등 규제 사항, 그리고 HUG 임차인 관련 복잡한 매각 조건은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 위반건축물로 인한 원상복구 비용 발생 가능성은 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 부분입니다.

감정가는 인근 신축 다세대 주택의 면적당 시세와 유사하게 책정된 것으로 보이나, 본건의 연식 및 위반건축물 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이상의 입찰은 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주택: 까치산역(2, 5호선) 인접으로 교통 편리성 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 발달된 생활 인프라: 재래시장, 상업시설, 편의시설 등이 풍부하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 위반건축물 해소 시 가치 상승: 위반건축물 해소 및 원상복구를 통해 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 보증금 미인수 가능성: HUG 임차인의 대항력 부재 및 특별 매각 조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 183,242,000원이며, 면적(23.38㎡)당 약 783만 원입니다. 최근 인근 유사 물건 거래 사례를 볼 때, M펠리체(2018년식, 37.05㎡)가 3억 원(약 809만 원/㎡)에 거래된 점을 감안하면 감정가는 시세 대비 적정하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

그러나 본건은 2015년 준공으로 M펠리체보다 연식이 오래되었고, 위반건축물 등재로 인한 원상복구 비용(최소 500만 원~1,000만 원 이상 예상) 및 이행강제금 부과 가능성, 그리고 복잡한 HUG 관련 매각 조건 등을 고려해야 합니다.

인근 기린아트빌라(1995년식, 41.32㎡)가 1.69억 원(약 409만 원/㎡)에 거래된 점과 비교하면 감정가가 높게 느껴질 수 있으나, 본건의 역세권 입지와 신축 연식(2015년)을 감안하여 면적당 시세는 600만 원 ~ 750만 원 수준으로 고려할 수 있습니다.

상기 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

* 희망 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 175,000,000원

이는 보수적인 관점에서 산정한 예상 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 특별매각조건에 따른 보증금(최저매각가격의 20%) 준비에도 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.