나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8671 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 430-10 까치산팔라이스 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8671 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 430-10 까치산팔라이스 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8671 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 430-10 까치산팔라이스 제4층 제403호 | 감정가: 183,242,000원 | 최저가: 117,275,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경8671 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다. 매각대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 430-10 까치산팔라이스 제4층 제403호이며, 용도는 다세대주택입니다. 최초 감정가는 183,242,000원으로 산정되었습니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제4층 제403호에 해당하며, 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

전용 건물면적은 23.38㎡ (약 7.07평)이며, 토지 면적은 14.62㎡ (약 4.42평)입니다.

특이사항으로 건물 제시외면적 5.90㎡ (약 1.78평)이 포함되어 총 사용 가능한 면적은 약 29.28㎡ (약 8.86평)입니다. 해당 제시외 건물은 매각대상에 포함되어 있으나, 후술할 주의사항을 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 2호선 및 5호선의 환승역인 '까치산역' 북동측 인근에 위치하고 있어 더블 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 도보 또는 근거리에서 지하철역 및 버스정류장을 이용할 수 있어 전반적인 대중교통 사정은 양호한 수준으로 평가됩니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남동측으로 약 6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

주위는 단독주택, 공동주택(다세대, 빌라), 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지대입니다. 까치산역을 중심으로 형성된 상권이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다. 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중인 세장형 토지이며, 주거 편의성이 높은 지역으로 판단됩니다.

2.3. 생활 정보

본건이 소재한 지역은 상권 및 주거 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 충분히 갖추고 있습니다. 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등 기본적인 주거 설비도 양호하게 구비되어 있습니다. (다만, 주변 혐오시설 유무 등 구체적인 상세 생활 정보는 감정평가서에 포함되어 있지 않아 추가적인 현장 조사 및 검색이 필요합니다.)

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건으로, 소유자 및 채무자는 강OO으로 동일하며 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매 사건이며, 물건명세서상의 매각 물건 자체에는 큰 하자가 없는 일괄 매각 건입니다.

3.2. 권리상의 특이점 및 주의사항

* **대항력 포기 조건 (매우 긍정적):** 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 경매 매수인이 인수해야 할 대항력 있는 임차인의 보증금 문제가 해소된다는 의미로, 낙찰 후 명도(인도명령) 진행에 있어 가장 큰 권리적 리스크가 제거된 상황입니다.

* **제시외 건물 포함:** 제시외 건물 5.90㎡가 매각에 포함되나, 이는 후술할 '위반건축물'과 관련이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 주요 리스크 (위반건축물)

가장 큰 잠재적 리스크는 본건이 집합건축물대장상 '위반건축물'로 표기(주거무단 증축)되어 있다는 점입니다. 제시외 건물 5.90㎡는 해당 무단 증축 부분일 가능성이 높습니다. 위반건축물은 이행강제금 부과의 대상이 되며, 건축물 용도 변경이나 추가 증축/대수선 등이 제한될 수 있습니다. 매수자는 낙찰 후 이행강제금 규모와 향후 철거 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

4.2. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하며, 공항 시설과 관련된 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 고도 제한 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 신축 시 건축물의 높이 및 규모에 제약이 될 수 있음을 의미합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 까치산역 더블 역세권의 우수한 입지적 장점을 가지며, 권리 분석상 가장 큰 걸림돌인 임차인의 대항력 문제가 주택도시보증공사의 포기 조건으로 해소되어 권리 관계는 매우 깨끗합니다. 그러나, '위반건축물'이라는 치명적인 단점을 내포하고 있어, 입찰 전 이행강제금 부과 내역 및 철거 의무의 현실적 부담을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 감정가 대비 적절한 안전마진을 확보한 후 입찰해야 하는 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

* **최고의 입지:** 2호선과 5호선 까치산역의 더블 역세권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* **깨끗한 권리:** 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 인수 리스크가 없어 명도가 용이할 것으로 판단됩니다.

* **소액 투자 가능:** 다세대주택 특성상 비교적 소액으로 역세권 주택 투자가 가능합니다. (감정가 기준)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계